Ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân nói vui, phần lớn các nhà đầu tư BĐS cá nhân tại Việt Nam họ hay theo trường phái mà tôi hay nói vui đó là trường phái “ba cây nhang”. Có nghĩa là mua một miếng đất xong về đốt ba cây nhang cầu mong giá đất khu vực đó nó lên hay là có một cái công trình hạ tầng giao thông gì đó băng qua khu đất của mình.
Mua đất như mua vé số, chờ hên xui
“Có nghĩa là người ta mua đất như mua một tờ vé số, chờ hên xui. Đây là tư duy không còn phù hợp với thị trường BĐS hiện nay”, ông Phan Công Chánh nhấn mạnh.
Theo vị chuyên gia này, các NĐT cá nhân ngày càng dịch chuyển xa thành phố để tìm kiếm cơ hội đầu tư ở tỉnh lẻ. Do quá trình hình thành và phát triển đô thị hóa ở Việt Nam rất nhanh, thì trong khoảng 5, 10 năm gần đây, chúng ta thấy rõ ràng là giá bất động sản tại các thành phố lớn như Tp.HCM, Hà Nội hay Đà Nẵng, Nha Trang giá đã ở mức rất cao rồi, không còn tạo biên lợi nhuận hấp dẫn cho các NĐT cá nhân, bắt buộc phải đi xa hơn.
Đối với lĩnh vực đầu tư đất ở các tỉnh lẻ, theo quan niệm của một số NĐT, ở vùng càng hoang sơ thì biên độ lợi nhuận càng tốt. Nghĩa là, mức rủi ro cao thì đi kèm với biên độ lợi nhuận tốt. Theo ông Chánh, các NĐT cá nhân thường có vốn mỏng, họ chấp nhận để đi xa hơn, thời gian chờ đợi lâu hơn và cũng vì đó mà mong đợi về tỷ suất lợi nhuận của họ có thể sẽ lớn hơn.
“Trên nền tảng những cơ sở đó thì chúng ta mới ngồi nghĩ thêm được những phương thức để có thể làm gia tăng lợi nhuận ở trên BĐS của mình nữa. Phần lớn các nhà đầu tư BĐS cá nhân tại Việt Nam họ chỉ thêm một trường phái mà tôi hay nói vui đó là trường phái “ba cây nhang”. Có nghĩa là mua một miếng đất xong về đốt ba cây nhang cầu mong giá đất khu vực đó nó lên hay là có một cái công trình hạ tầng giao thông gì đó băng qua khu đất của mình.
Người ta mua BĐS như là người ta mua một tờ vé số. Tôi cho rằng tư duy này không còn phù hợp trong những giai đoạn hiện và sắp tới. Nghĩa là, NĐT phải có một sự nghiên cứu cực kỳ thấu đáo chứ không phải chỉ là một cách ăn may như trước đây”, ông Chánh chia sẻ.
Đầu tư theo đám đông
Chia sẻ về câu chuyện tỉ suất lợi nhuận bao nhiêu là hợp lý khi NĐT “bỏ tiền” vào đất nền, ông Chánh cho rằng, tỉ suất lợi nhuận là điều hết sức quan trọng đối với NĐT cá nhân. Về tổng trung bình chung thì giá đất ở tỉnh, mức tăng khoảng từ 8 – 15%/năm là chấp nhận được. Nhưng NĐT phải lưu ý một vấn đề là đất tỉnh sẽ không tăng đều đặn giống như là năm 1 tăng 8% năm 2 tăng 10% năm 3 tăng thêm 10% nữa.
“Với BĐS, NĐT phải biết quan sát, thấu đáo thị trường, đừng nghĩ theo hên xui may rủi. Không phải cứ nghe người nào người ta nói “trời ơi tôi mới mua lô đất ở dưới Hớn Quản tuần vừa rồi tuần này bán lời được 30%, 50% như vậy thì có lẽ là tất cả mọi người đều giàu hết nhưng không phải. Trong đầu tư BĐS thực tế, có nhiều người bị chết vì suy nghĩ này. Tư duy này không còn phù hợp với thị trường BĐS, và không ít người đã bị loại ra khỏi thị trường, trả giá rất đắt cho cuộc chơi. Nhẹ thì mất cả gia tài nặng thì tán gia bại sản thậm chí là vào tù”, Ông Chánh chia sẻ.
Theo vị chuyên gia này, nhìn vào cơ sở hệ thống pháp luật về đất đai của Việt Nam, trong đó có bao gồm luật đất đai, luật kinh doanh BĐS, luật xây dựng và một số luật khác thì rõ ràng thị trường đất nền đang tồn 2 phương thức là phân lô bán nền và tạo lập dự án. Và rõ ràng giữa 2 phương thức này có độ vênh. Độ vênh này nằm ở chỉ tiêu xây dựng, kiến trúc, cây xanh, mật độ sử dụng đất…. từ đó, dẫn đến một câu chuyện giá cả của sản phẩm BĐS.
Rõ ràng với mật độ sử dụng đất thấp hơn đầu tư phải nhiều hơn thì giá thành đất dự án phải cao hơn. Điều này có thể vượt quá khả năng chi trả của một người mua thực hoặc một nhà đầu tư. Ngược lại, phương thức phân lô bán nền đang tạo ra những sản phẩm phù hợp hơn với túi tiền của các NĐT và người mua ở thực.
“Theo đó, trong thị trường BĐS cứ địa phương nào có tình trạng nóng sốt đất, trong 10 dự án có 7, 8 dự án là phân lô bán nền. Nói về mặt kinh tế thị trường thì đây rõ ràng là cách thu hút hơn đối với khách hàng người mua”, ông Chánh nhấn mạnh.
