Với mỗi dự án đầu tư xây dựng thì việc quy hoạch 1/500 là điều rất quan trọng nhưng không phải dự án nào cũng cần có quy hoạch chi tiết 1/500. Pháp luật quy định những dự án nhà ở chung cư có diện tích dưới 2ha thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết.
Đối với dự án phát triển bất động sản nhà ở thương mại, cần quan tâm đến 2 loại hình quy hoạch đô thị: Quy hoạch phân khu và Quy hoạch chi tiết.
Theo Điều 3 Luật Quy hoạch 2009, Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung.
Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hoá nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
Quy hoạch phân khu được lập cho các khu vực trong thành phố, thị xã và đô thị mới; Đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết. Bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000 nên thường gọi là quy hoạch 1/2000.
Quy hoạch chi tiết được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng. Thời hạn quy hoạch đối với các quy hoạch chi tiết được xác định trên cơ sở thời hạn quy hoạch phân khu và theo yêu cầu quản lý, nhu cầu đầu tư. Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng. Bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500 nên thường gọi là quy hoạch 1/500.
Như vậy, quy hoạch 1/500 cụ thể hóa các hạng mục công trình được quy hoạch theo phân khu rõ ràng. Điều này được thể hiện một cách chi tiết, cụ thể bằng công trình xây dựng trên mặt đất. Xét về mặt hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch 1/500 thể hiện rõ nét ranh giới giữa các hạng mục công trình, giữa các lô đất giúp người đọc dễ dàng hình dung hơn.
Quy hoạch 1/500 cũng là cách thức thể hiện tổng thể mặt bằng dự án bất động sản. Đây là căn cứ để xác định vị trí và ranh giới của công trình xây dựng. Cũng nhờ có quy hoạch 1/500 mà việc thiết kế cơ sở và kỹ thuật xây dựng trở nên dễ dàng hơn nhiều.
Quy hoạch 1/500 đi kèm với một chủ thể nhất định như dự án đầu tư, công trình xây dựng dân dụng hay công nghiệp… Các cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào đó để tiến hành cấp giấy phép đầu tư xây dựng cho dự án hoặc công trình sắp được triển khai.
Các tiêu chí phải có để có thể đưa ra tổng thể quy hoạch 1/500 là: vị trí mảnh đất, không gian kiến trúc, hạ tầng xã hội, dân số… Các tiêu chí được ràng buộc với nhau thông qua các yếu tố như đường đi, hàng rào…
Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch độ thị quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng đối với khu đất lập dự án cũng nêu rõ đối với những dự án do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết.
Khoản 4, Điều 14 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP quy định về trường hợp miễn quy hoạch chi tiết.
Tuy nhiên, Nghị định cũng quy định tại những dự án này bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu; đảm bảo đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.
Hướng dẫn của Nghị định này sẽ hỗ trợ nhiều doanh nghiệp bất động sản được giải phóng các thủ tục hành chính, kích thích đầu tư.
