Nhận diện bong bóng bất động sản là một công việc khó khăn dù nhiều người quan niệm rằng “bao giờ nhìn thấy bong bóng là biết”. Tuy vậy, không ai có bằng chứng rõ ràng khi bong bóng đang xảy ra cho đến khi nó vỡ. Và lúc đó đã quá muộn.
Infographic sau lấy số liệu từ báo cáo Chỉ số Bong bóng BĐS của UBS – đóng vai trò như hệ thống cảnh báo, xếp hạng 25 thành phố toàn cầu và cho điểm dựa trên nguy cơ xảy ra bong bóng của chúng.
“Soi biến”
Khó ai “soi” được bong bóng trong thời gian thực vì nhà đầu tư phải xem xét liệu giá thị trường có phản ánh chính xác những gì trong tương lai hay không. Dù vậy, vẫn có một số “dấu hiệu” cần phải để ý. Chẳng hạn như hiện tượng tách rời tương quan (decoupling) giữa thu nhập và giá thuê nhà thường là một “báo động đỏ”. Việc mất cân đối trong nền kinh tế thực: Bùng nổ hoạt động xây dựng và cho vay quá mức có thể là dấu diệu hình thành bong bóng.
Vậy thị trường BĐS toàn cầu nào đang có nguy cơ bong bóng cao nhất?
Bong bóng BĐS theo vùng địa lý
Châu Âu là nơi có nhiều thành phố đạt ngưỡng bong bóng, trong đó Frankfurt đứng đầu danh sách. Giá nhà trung tâm tài chính của Đức đã tăng thực tế 10% mỗi năm kể từ 2016 – tỷ lệ tăng cao nhất trong tất cả các thành phố.
Lưu ý: Chỉ số Bong bóng Bất động sản không bao gồm các thành phố tại Trung Quốc (trừ Hong Kong)
Toronto và Vancouver (Canada) cũng đang tiệm cận vào vùng bong bóng BĐS. Tại Toronto, gần 30% giao dịch mua trong năm nay thuộc về người có nhiều bất động sản, cho thấy hoạt động đầu tư tại đây vẫn phát triển. Bất chấp nỗ lực hạ nhiệt thị trường đô thị, thị trường BĐS Canada đã phục hồi và trên đà đi lên. Trong 3 thập kỷ vừa qua, giá nhà ở tại Canada có tốc độ tăng nhanh nhất trong khối G7.
Mặc cho bất ổn xã hội và bất an trước các chính sách mới, Hong Kong (Trung Quốc) đứng vị trí thứ 2 trong danh sách. Trong khi đó, Dubai – được gắn mác “định giá thấp” bởi UBS, là thành phố duy nhất trong danh sách có chỉ số âm. Giá nhà ở tại đây đã võng xuống trong 6 năm nay, xấp xỉ 40% mức giá trung bình năm 2014.
“Up trend”
Thị trường “nóng lên” không phải điều gì mới, dù Covid-19 đã làm thay đổi dòng chuyển động của thị trường bất động sản.
Trong nhiều năm, nhà ở trung tâm thành phố “leo giá” dẫn đến bùng nổ xây dựng và người dân theo đuổi cuộc sống đô thị. Giờ đây, lựa chọn làm việc từ xa cũng như giảm tải quy mô văn phòng đang thay đổi giá trị cuộc sống với nhiều người, kéo theo giá nhà khu vực ngoại đô tăng nhanh hơn so với nội đô lần đầu tiên kể từ những năm 1990.
Sự thay đổi này vẫn không làm suy giảm thị trường bất động sản ở các thành phố toàn cầu trên thế giới. Bảng sau đây là tốc độ tăng trưởng của các thị trường BĐS trong năm 2021 so với 5 năm gần đây.
Nhìn chung, giá nhà đang có xu hướng “up trend” hầu hết mọi mặt trận trừ 4 thành phố: Milan, Paris, New York và San Francissco – đều đạt mức tăng trưởng dương hàng năm.
Còn đó rủi ro ngay cả khi bong bóng BĐS đang phình to. Hệ số nợ trên thu nhập tiếp tục tăng, các tiêu chuẩn cho vay vốn đã được nới lỏng trong thời kỳ đại dịch, nay lại được thắt chặt. Với biến động xã hội hiện tại, việc dự đoán tương lai của những thị trường này trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.
Trong ngắn hạn, chúng ta có thể thấy điều UBS gọi là “kỷ nguyên đô thị khả quan” đã đến hồi kết.
