Phân khúc nhà riêng trong ngõ với mức giá rẻ tại các quận trung tâm những TP lớn là phân khúc ưa thích của nhiều nhà đầu tư. Hướng đến người ở thực với tài chính vừa phải và đánh mạnh vào tâm lý “tấc đất tấc vàng”, giao dịch của phân khúc này khá tốt trên thị trường.
Tại những con ngõ nhỏ thuộc các quận trung tâm Hà Nội như Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân… người mua có thể tìm được những căn nhà riêng diện tích nhỏ, dao động phổ biến từ 25-30m2 được chồng 3-4 tầng có khoảng giá dưới 3 tỷ đồng.
Nhà trong những con ngõ này, nếu rộng sẽ đủ cho 2 xe mát tránh nhau hoặc xe ba gác đỗ cửa, bé hơn thì 2 xe ngược chiều nhau phải có 1 xe né, nhường đường cho xe còn lại. Tâm lý “tấc đất, tấc vàng” của người Việt Nam khiến phân khúc này là một thị trường đầu tư “hái ra tiền” với giới đầu tư chuyên nghiệp.
Trong bối cảnh giá căn hộ Hà Nội liên tục thiết lập mức tăng trung bình 10%/năm trong những năm gần đây thì một căn nhà riêng có tài chính dưới 3 tỷ đồng tương đương với giá của 1 căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ 2 vệ sinh ở các vị trí không gần trung tâm thuộc Hà Đông, Nam Từ Liêm.
Dù nằm sâu trong các ngóc ngách nhưng với lợi thế nhà mặt đất, nằm ở trung tâm, thuận tiện trong giao thông đi lại và dễ dàng tiếp cận hạ tầng xã hội, phân khúc này vẫn hấp lực một bộ phận không nhỏ khách hàng không thích sự “chung đụng” của các tòa chung cư cao tầng và thích nhà gắn với mặt đất.
Nhiều nhà đầu tư thắng lớn nhờ kinh doanh nhà trong ngõ.
Ông Phạm Văn Hảo (58 tuổi, trú tại Cầu Giấy) vừa là nhà đầu tư vừa là môi giới phân khúc nhà riêng trong ngõ Hà Nội. Gần 15 năm trong nghề, ông thường xuyên mua đi bán lại những căn nhà riêng giá rẻ. Phần lớn những căn nhà riêng nằm sâu trong các ngõ ngách đều có tuổi đời hàng chục năm, khi có khách muốn bán, với mạng lưới quan hệ rộng khắp trong nghề môi giới, ông luôn tiếp cận sớm được nguồn hàng. Và do làm lâu trong nghề ông có kinh nghiệm định giá sản phẩm và luôn tìm cách thương lượng để mua được với giá rẻ hơn giá thị trường.
“Nếu chủ bán cao hơn giá thị trường tôi không mua, còn bán ngang và cương quyết không giảm thì tôi cân nhắc rất kĩ các yếu tố, nếu thấy dù mua ngang nhưng cải tạo đi vẫn bán có lãi tôi mới xuống tiền”, ông Hảo chia sẻ.
Trên thực tế, phân khúc nhà riêng có giá từ 3 tỷ đồng đổ xuống không quá dồi dào nguồn cung tại các quận trung tâm Hà Nội. Sau khi mua, ông Hảo sẽ bán chênh luôn nếu gặp khách để hưởng lãi. Điều này diễn ra phổ biến với những căn ông mua được với mức giá rẻ hơn thị trường. Tuy nhiên, tùy từng căn, tùy diện tích, thông thường ông sẽ bỏ thêm 100-250 triệu đồng để cải tạo. Những căn nhà cũ khi được “tân trang” đều rất lung linh ở hình thức, đánh mạnh vào cảm xúc của người mua. Kế đó, ông bán chênh 150-300 triệu đồng/căn.
Gần đây nhất, vào tháng 7, trước khi Hà Nội giãn cách, ông bán một căn nhà riêng có diện tích hơn 30m2 nằm trong ngõ nhỏ ở Thanh Xuân Trung (Thanh Xuân) với giá 2,6 tỷ đồng. Căn nhà cũ nát 3 tầng có tuổi đời 15 năm được mua với giá 1,95 tỷ đồng sau nhiều lần mặc cả lên xuống, sau đó, ông Hảo đầu tư gần 300 triệu tân trang, làm nội thất cơ bản. Sau hơn 1 tháng rao bán, căn nhà được khách mua lại với giá 2,6 tỷ đồng. Trừ tất cả chi phí, ông lãi hơn 300 triệu đồng phi vụ này sau hơn 3 tháng, trong đó có 2 tháng cải tạo và làm nội thất căn nhà.
Tương tự như ông Hảo, bà Nguyễn Thu Trang (52 tuổi, Đống Đa) cũng là người chuyên tìm mua những căn nhà riêng giá rẻ trong các ngõ nhỏ Hà Nội cải tạo đem bán lại. Từ đầu năm 2021 đến nay, bà đã bán gần chục căn nhà rải ở khắp các quận trung tâm. Do ảnh hưởng dịch bệnh, việc ra ngoài đi lại, gặp gỡ bị hạn chế nên cùng khoảng thời gian, con số này chỉ bằng chưa đến 1/2 so với số lượng bà làm vào những năm thị trường sôi động.
Tuy nhiên, theo bà Trang, thời điểm này bà lại mua được rất nhiều căn giá mềm hơn so với giá thị trường. Nguyên nhân là bởi dịch bệnh khiến rất nhiều người làm ăn thua lỗ, rơi cảnh khó khăn, nợ nần, buộc phải bán nhà để trả nợ. Những người này có xu hướng bán gấp nên bà có thể “ép” giá để mua được với mức giá mềm hơn so với giá thị trường.
Bà mới thu lãi với 2 căn nhà riêng, một ở Đống Đa, một ở Cầu Giấy. Căn ở Đống Đa có diện tích 24m2, nằm sâu trong ngách được bà mua với giá 1,7 tỷ đồng. Sau khi bỏ hơn 100 triệu cải tạo, bà bán được với giá 2,1 tỷ đồng. Căn ở Cầu Giấy thuộc một ngõ nhỏ phường Quan Hoa được mua với giá 1,8 tỷ vào đầu tháng 4/2021, sau khi đầu tư thêm 200 triệu làm nội thất, bà bán được với giá 2,4 tỷ vào giữa tháng 7/2021. Bà Trang cho biết, trung bình bà mất từ 1 đến 3 tháng để bán được hàng, có căn lâu nhất là nửa năm. Do nguồn cung không nhiều nên dòng nhà giá rẻ trong ngõ này thanh khoản khá tốt nếu mức giá phù hợp thị trường.
Dù đem lại lợi nhuận khá hấp dẫn nhưng cả ông Hảo và bà Trang đều cho rằng đây là một thị trường ngách không dễ nhằn. Những người tham gia thị trường này thành công đều là dân lão luyện, có kinh nghiệm, kiến thức, quan hệ và tài chính để nắm được nguồn hàng tốt, biết định giá, thương lượng và có mạng lưới môi giới đẩy hàng cùng khi cần bán.
