Thực tế xu hướng “bỏ phố về quê” đang ngày một phổ biến hơn, tuy nhiên ăn theo cơn sốt đất khiến cho nhiều khu vực người bán bị ảo giá, bị môi giới lợi dụng đẩy lên mức giá cao phi lý.
Từ cách đây hơn 1 năm khi Covid–19 mới bùng phát tại Việt Nam, nhu cầu tìm một nơi cách xa trung tâm để vừa làm nơi nghỉ dưỡng, vừa “giãn cách” với xã hội đã trở thành một xu hướng trong giới nhà giàu Hà Nội.
Trước diễn biến dịch Covid–19 lần thứ 4 phức tạp, lan rộng ra nhiều tỉnh thành, khiến cho nhu cầu tìm nơi trú ẩn an toàn trong dịch ngày một cấp bách hơn khiến nhiều nhà giàu Hà Nội đổ xô đi săn các lô đất có diện tích vừa phải, có cảnh quan đẹp ở những khu vực thích hợp làm trang trại, nhà vườn như Ba Vì, Chương Mỹ, Sóc Sơn.
Trong vai người có nhu cầu đi tìm đất làm nhà vườn, chúng tôi đã lên khu vực Hồ Đồng Đò, Sóc Sơn. Khác hẳn với những xóm, làng gần đó, khu vực hồ Đồng Đò khá đông đúc tấp nập với những homsetay phong cách Âu chạy dọc theo đường lớn ven hồ.
Tại khu vực hồ Đồng Đò, đất đường lớn trải nhựa ven hồ có thể xây dựng được có giá 8-9 triệu đồng/m2. Đất tại đây đầy đủ pháp lý, nằm ở chân núi, vị trí đẹp, phù hợp làm homestay hoặc khu sinh thái, nghỉ dưỡng. Giá loại đất này đắt nhất, từ 7-8 triệu đồng/m2. Theo người dân địa phương giá này đã tăng gấp 3 lần so với cách đây 1 năm khi cơn sốt đất vùng ven chưa bùng lên.
Đất rừng ven hồ Đồng Đò đang được nhiều người dân rao bán với giá 3 triệu đồng/m2.
Phía bên kia hồ là con đường đất nhỏ, mấp mô. Tại đây, đất rừng sản xuất được nhiều người dân rao bán với sổ lâm bạ 30 năm. Chỉ tay dọc theo những vệt cây rừng ven hồ, một môi giới cho biết khoảnh rừng hơn 2ha đang được chủ nhà rao bán với 7 tỷ đồng, tương ứng giá hơn 3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên đất khu vực này chỉ được làm các công trình tạm, không được phép xây kiên cố. Cũng nằm khu vực hồ Đồng Đò, một khu đất khác là đất rừng không được phép xây dựng nằm sâu trên con đường đất dẫn lên đỉnh đồi cũng đang được rao bán với giá 50 triệu đồng/sào.
Theo anh Quân, người dân sống ven hồ cho biết, đất ở đây mới chỉ sốt khoảng 2 năm trở lại đây: “Năm ngoái, đất rừng vị trí xấu trên núi rẻ như cho. Nhiều người rao bán đất ven hồ tặng kèm đất rừng. Tuy nhiên, năm nay lại khác, đất đai tăng giá từng ngày, từng giờ. So với năm ngoái, nhiều vị trí đất đã tăng đến 4-5 lần.
Hỏi thêm về nguồn gốc đất rừng đang được rao bán, đại diện 1 phòng giao dịch BĐS tại Minh Trí cho biết đất rừng được rao bán chủ yếu là đất lâm hộ. Tức là đất được giao cho người dân trông coi, trồng rừng. Nhà đầu tư mua về, vẫn có trách nhiệm trông coi rừng đó. Đất này chỉ có thời hạn 30 năm, hiện đa số sổ lâm bạ đã hết hạn đang chờ cấp lại.
“Nếu có nhu cầu chủ đất và người mua sẽ thỏa thuận bằng giấy viết tay, lên xã xin xác nhận. Nhiều người giàu Hà Nội họ vẫn mua xây dựng homestay, hoạt động cho thuê, chỉ cần xây những công trình mang tính nhà tạm như nhà cây, hoặc bằng các chất liệu gỗ, tre không kiên cố là được”, vị này nhấn mạnh.
Không chỉ đất Sóc Sơn mà ngay tại Chương Mỹ, nhiều khu đất rừng sản xuất cũng đang được rao bán với giá trên trời. Đi sâu vào trong xóm núi, con đường đất nhỏ chỉ 1 ô tô đi vừa lọt thỏm trong con đường đất vừa được san lấp, mảnh đất vườn 3.000m2 trong đó chỉ có 300m2 đất xây dựng kèm 2ha đất rừng sản xuất đang được chủ đất chào giá hơn 9 tỷ đồng. Theo như lời môi giới, đất 3 triệu/m2 là giá rẻ nhất khu này. Xuôi về Xuân Mai, Hòa Bình đất ven hồ còn có giá 4-5 triệu đồng/m2.
Chị Tâm, người đang có nhu cầu mua lô đất vườn này nhẩm tính, nếu mua lô đất trên làm nhà vườn chủ nhà phải bỏ thêm ít nhất khoảng tỷ tiền cải tạo cho đất bằng phẳng, đổ xi măng con đường đất, cùng xây dựng một căn nhà 100m2. Như vậy, tổng chi phí có thể lên đến 12 tỷ đồng cho một căn nhà vườn tít trong ngõ sâu. Một khi có nhu cầu bán, với chi phí bỏ ra như trên thì việc thanh khoản vô cùng khó khăn.
Con đường đất dẫn vào khu đất đang được rao bán 9 tỷ đồng tại Chương Mỹ.
Khảo sát thực tế cho thấy, trong khi nhiều khu vực đất quê vẫn “ngáo giá” thì tại một số khu vực nóng sốt bất thường trước đó giá đất đang có xu hướng giảm. Cụ thể, tại khu vực hồ Đồng Chanh (Hòa Bình) nếu cách đây 1 năm có giá 3 triệu/m2, sau đó được đẩy lên đỉnh 5 triệu đồng/m2 vào tháng 3/2021 thì nay mức giá đã giảm còn 4 triệu đồng/m2. Thậm chí, giá dù đã giảm nhưng thanh khoản vẫn kém.
Còn tại Tản Lĩnh, Ba Vì anh Long cho biết cách đây 3-4 tháng nhiều chủ nhà vẫn chào giá 3-4 triệu/m2 đất nhà vườn thì nay đã giảm xuống còn 2,5-3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, anh Long cho biết thời gian gần đây lượng khách hỏi mua nhà vườn trên Ba Vì cũng giảm, không còn tấp nập như 3-4 tháng trước.
Theo anh Minh, một môi giới nhiều kinh nghiệm đất nhà vườn, giới nhà giàu Hà Nội mua nhà vườn để xây dựng ngôi nhà thứ 2 đa phần tìm mua những mảnh có giá trị vừa phải từ 2 – 3 tỷ đồng/lô, những lô đất rao giá quá cao thực tế không có giao dịch.
Nói về hiện tượng giá nhà vườn có xu hướng giảm nhẹ thời gian gần đây, anh Minh cho biết đúng là có hiện tượng chững giá, một số chủ nhà đòi giá cao trước kia cũng để giá mang tính thương lượng nhiều hơn. Nếu trước kia dịch mới xuất hiện xu hướng mua đất quê trở thành phong trào nhưng nhiều khách mua xong cũng vẫn chưa thể về ở ngay được vì phải đầu tư xây dựng thêm, rồi thuê người trông nom chăm sóc.
“Nhiều khách hàng của tôi lúc mua có nhu cầu thực về ở cuối tuần, nhưng rồi họ chỉ lên được mấy hôm trồng cây. Sau đó có thuê người dân địa phương chăm nom, thi thoảng cuối tuần lên thu hoạch. Nhưng “của một đồng công một nén”, đi lại mất cả tiếng đồng hồ, muốn ở được cần phải bỏ thêm vài tỷ tiền cải tạo xây dựng nên nhiều chủ nhà bắt đầu chán, nhờ tôi bán lại. Có những lô chủ nhà để lại nguyên giá sau 1 năm chưa kịp sử dụng, có một số lô vì muốn bán nhanh chủ nhà chấp nhận lỗ nhẹ”, anh Minh tâm sự.
Nhận định về giá đất trang trại, nhà vườn trong tương lai, anh Minh cho rằng, với tình hình dịch bệnh như hiện nay thì về lâu dài khó đoán được giá sẽ tăng hay giảm, nhưng ít nhất từ nay đến hết năm, phân khúc đất này vẫn chưa thể tăng giá hơn được.
