Nguy cơ ‘nát’ quy hoạch vì ‘sốt’ đất

Gần đây, tại Tây Ninh, người dân dễ dàng tìm thấy hằng hà sa số thông tin về mua bán nhà, đất ồ ạt từ trong xóm, ấp, huyện, thị xã, TP cho đến mạng xã hội. Đáng nói, thông tin nhiều nhưng người dân tìm “đỏ mắt” cũng không mua nổi vì giá nhà, đất được chào bán cao chót vót.

Theo ghi nhận của PV Thanh Niên, giá nhà đất tại khu trung tâm TP.Tây Ninh lên nhanh như “diều gặp gió”. Dễ thấy nhất là những căn shophouse trên đường 30 Tháng 4, TP.Tây Ninh, có giá trị dao động từ 3 – 9 tỉ đồng/căn, cao hơn mặt bằng chung gấp trăm lần. Gần nhất, khảo sát giá shophouse tại tuyến đường phụ, chúng tôi được báo mức giá thấp nhất ở mức 5 tỉ đồng/căn. Một căn shophouse 75 m² được rao bán giá khoảng 6,5 tỉ đồng, tính ra gần 90 triệu đồng/m², tương đương đơn giá một số khu vực tại TP.HCM , thủ đô Hà Nội và thậm chí cao hơn gần 1,5 lần so với giá các căn shophouse tại TP.Biên Hòa – đô thị loại 1, đô thị vệ tinh của TP.HCM.

Thực tế trước đó, nhiều “cò” đất đã tìm cách thổi giá ngay từ khi thông tin về những dự án lớn ở tỉnh này nhen nhóm khởi công. Khoảng đầu tháng 8 vừa qua, dự án nhà ở xã hội của Công ty CP tư vấn TMDV địa ốc Hoàng Quân sau một thời gian tạm ngưng xây dựng được UBND tỉnh Tây Ninh chấp thuận chủ trương chuyển nhượng cho đơn vị mới – Công ty CP đầu tư Thành Phố Vàng. Dự án chung cư Golden City giữa trung tâm TP với tổ hợp chung cư, trung tâm thương mại, hồ bơi, công viên cây xanh, siêu thị, rạp chiếu phim… được tái khởi động trên khu vực ven bờ rạch Tây Ninh (thuộc KP.2, P.2, TP.Tây Ninh). Ngay khi thông tin xuất hiện, dù ngay giữa mùa dịch, giá nhà đất toàn bộ khu vực xung quanh dự án này theo đà tăng chóng mặt. Nhiều mảnh đất trống ngay sau đó được bán đi trong nháy mắt.

Trong khi đó, tại P.4 của TP.Tây Ninh, kể từ khi dự án Trường liên cấp TTC Tây Ninh hình thành cho đến nay, giá bất động sản (BĐS) xung quanh chưa hề có dấu hiệu dừng lại. Chiều 13.12, liên hệ với người rao bán mảnh đất “cách trường quốc tế TTC bán kính 500 m, gần chợ P.4, gần UBND P…”, chúng tôi được báo chắc giá lên đến 1,8 tỉ đồng. Người này cũng không quên thông tin “khả năng khu này tăng trưởng nhanh hơn các khung đường khác”. Theo người dân địa phương, giá đất trước khi có trường học xây dựng vài năm trước chỉ từ 500 – 800 triệu đồng.

Không chỉ trung tâm TP, đất đai tại nhiều khu vực vùng ven như KP.Ninh Phúc, P.Ninh Thạnh; các xã Bình Minh, xã Tân Bình, xã Thạnh Tân cũng đang được phân lô, chia nhỏ, thổi giá quay cuồng. Một trong những nguyên nhân là Quyết định số 28 do UBND tỉnh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh vừa được ban hành ngày 27.7 đã tháo gỡ nhiều vướng mắc cho người dân, một số điều kiện nhờ đó “thông thoáng” hơn.

Tuy nhiên, những người đầu cơ đất lại tận dụng cơ hội và bắt đầu hoạt động trở lại. Không ít diện tích đất nông nghiệp được phân lô, bán nền ít nhiều ảnh hưởng đến quy hoạch đất chung của nhiều địa phương.

Thực tế, tình trạng “cơn sốt lạ” liên tục bủa vây BĐS Tây Ninh mới xuất hiện trong khoảng 2 năm trở lại đây. Tháng 5.2019, Thanh Niên có bài viết phản ánh tình trạng nhiều dân buôn đất ồ ạt từ TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai đổ về 2 huyện Trảng Bàng và Gò Dầu để đầu cơ, giao dịch. Nhiều mảnh đất bỏ hoang trước đây chỉ qua 1 đêm đã được gắn biển rao bán đất nền, giá tăng vùn vụt. Trong khi đó, các phòng giao dịch mua bán, ký gửi nhà đất mọc lên như nấm, các phòng công chứng giấy tờ tư nhân cũng phất lên nhờ các dịch vụ chứng thực mua bán đất.

Khi đó, ông Đỗ Hoàng Vũ, Chủ tịch UBND xã An Tịnh (H.Trảng Bàng), cũng phải thừa nhận trên địa bàn xã dù không có một dự án BĐS nào được cấp phép, nhưng trung bình mỗi ngày, UBND xã đều ký thủ tục sang nhượng đến vài chục bộ hồ sơ, gấp 5 – 10 lần so với trước đây. Trong đó, nhiều thửa đất lớn được các chủ đất “băm nhỏ” thành từng mảnh để bán.

Th.S Huỳnh Phước Nghĩa, Phó viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo – Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, nhận định Tây Ninh đang là đô thị tiếp theo trong vùng Đông Nam bộ được đẩy mạnh đầu tư phát triển. Thời gian qua, tỉnh này đón nhận rất nhiều tín hiệu tích cực về hạ tầng như việc TP.HCM rục rịch xúc tiến cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, đẩy nhanh mở rộng QL22… Đồng thời, 2 khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài và Xa Mát được quy hoạch từ những năm 90 của thế kỷ trước đang có chủ trương tái khởi động trở thành khu đô thị quy mô lớn, xanh, sạch, hiện đại… Tất cả tạo nên sức hấp dẫn rất lớn, tầm nhìn 10 – 20 năm nữa, Tây Ninh sẽ phát triển mạnh mẽ như khu vực Long Thành hiện nay.

Tuy nhiên, cũng như rất nhiều khu vực đã và đang phát triển khác, những tiềm năng, tín hiệu tích cực về hạ tầng kéo theo những biến động lớn về thị trường BĐS. “Cò” đất, đầu nậu lợi dụng những thông tin từ phía nhà nước để liên tục thổi giá nhà, đất, ôm dự án, rao giá cao, gây nhiễu loạn thị trường. Những giao dịch như kể trên chỉ mang tính nhất thời, mức giá cao ngất ngưởng không đúng với giá trị thật của BĐS Tây Ninh vì thực tế, giá trị đất đai, độ hấp dẫn đầu tư ở tỉnh này chỉ tập trung ở những khu đô thị lớn trong quy hoạch. Các vùng ven hoặc dọc theo QL22 không còn nhiều dư địa về dự án, đất đai để phát triển.

Để thu hút các nhà đầu tư lớn, có tâm, có tầm, tránh tình trạng băm nhỏ quy hoạch, chia lẻ cho nhiều nhà đầu tư theo kiểu da beo, hình thành một đống hỗn độn trong phát triển đô thị như thực trạng đã từng xảy ra tại H.Phú Quốc (Kiên Giang), Q.Thủ Đức và Q.9 (TP.HCM)… Th.S Huỳnh Phước Nghĩa

Theo ông Nghĩa, những thông tin chưa đại diện cho bản chất thị trường đang gây nhầm tưởng về giá trị thật của BĐS, kéo theo nhiều hệ lụy tiêu cực cho Tây Ninh. Muốn phát triển những dự án căn cơ, dài hơi, chủ đầu tư cần tìm đến những quỹ đất lớn. Với giá cả giao dịch trên thị trường như hiện nay, rất khó còn dư địa để tăng thêm, giảm sức hút thị trường. Chưa kể không một doanh nghiệp nào có khả năng kham nổi chi phí giải phóng mặt bằng để đầu tư cho hạ tầng hay những dự án lớn. Nhà đầu tư e dè, chuyển dòng đầu tư sẽ khiến Tây Ninh mất nhiều cơ hội để phát triển đô thị, kinh tế, xã hội.