Trong bối cảnh thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề từ làn sóng Covid-19 lần thứ 4, theo đó lượng giao dịch căn hộ chung cư tại Hà Nội sụt giảm mạnh. Tuy nhiên, giá bán căn hộ vẫn đang có xu hướng tăng cao vì một số lý do đi kèm. Chuyên gia cũng dự báo, nguồn cung căn hộ mới sẽ được dịch chuyển ra các đô thị ngoài trung tâm trong tương lai.
Giao dịch giảm nhưng giá căn hộ tiếp tục tăng cao
Theo báo cáo quý III/2021 của Savills Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý đạt 3.200 căn, tăng 101% so với quý trước và 3% theo năm, sau khi 2 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án được mở bán. Trong số đó, nguồn cung từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đạt 2.500 căn hộ, tương đương 80% nguồn cung mới. Tuy nhiên, nguồn cung mới tăng nhưng số lượng tồn kho giảm nên nguồn cung sơ cấp toàn thị trường chỉ đạt 19.600 căn, giảm 8% theo quý và giảm 27% theo năm. Đáng chú ý, căn hộ hạng C không có nguồn cung mới trong quý III/2021.
Tác động mạnh mẽ từ Covid-19 trong quý này với việc giãn cách toàn thành phố trong vòng 2 tháng. Số lượng căn bán được trong quý khoảng 2.400 căn, giảm 50% theo quý và 54% theo năm.
Cũng theo báo cáo đơn vị này, các căn hộ có giá trên 34,5 triệu đồng/m2 chiếm 66% nguồn cung mới của thành phố, tăng 32% theo năm. Trong 9 tháng đầu năm 2021, nhu cầu cho các sản phẩm có giá từ 34,5 – 46 triệu đồng/m2 tăng và chiếm 50% số lượng căn hộ bán được. Hầu hết các dự án nằm ở quận/huyện Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên, Gia Lâm.
Còn các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình và Cầu Giấy tập trung chủ yếu các dự án hạng A, có giá chào bán cao nhất trên 69 triệu đồng/m2. Theo sau là quận Đống Đa và Tây Hồ với mức giá biến động từ 46 – 69 triệu đồng/m2. Các quận/huyện khác với chủ yếu các dự án hạng C có mức giá dưới 34,5 triệu đồng/m2.
Theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, cho rằng sở dĩ có sự tăng trưởng về giá là do hạn chế nguồn cung, các dự án mới tung ra thị trường ít hơn, đặc biệt số các dự án có tính pháp lý tốt cũng giảm dần.
Đồng thời, những dự án mới được ra mắt là những dự án đảm bảo về pháp lý, có vị trí thuận lợi, được đầu tư chất lượng tốt và đầy đủ tiện nghi hơn.
“Điều này khiến giá của các dự án này cao hơn mặt bằng chung của thị trường, từ đó khiến giá sơ cấp trung bình toàn thị trường trong một số năm gần đây liên tục tăng” bà Hằng nhận định.
Nguồn cung chủ yếu vẫn đến từ khu Tây
Trong 5 năm qua, khu vực phía Tây duy trì nguồn cung sơ cấp lớn nhất. Quận Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm 44% nguồn cung sơ cấp. Trong đó, 96% nguồn cung của khu vực phía Tây là căn hộ hạng B. Sự phát triển cơ sở hạ tầng như đường vành đai 3, số 3,5 và tuyến đường sắt đô thị số 3, sự phát triển đa dạng và cải thiện chất lượng là những động lực chính thúc đẩy sự bùng nổ của khu vực phía Tây.
Giá sơ cấp tại quận Từ Liêm đã tăng 10% mỗi năm kể từ năm 2017; giá sơ cấp ở quận Cầu Giấy đã tăng 17% mỗi năm. Khu vực phía Tây sẽ vẫn tiếp tục dẫn đầu nguồn cung tương lai với 26.300 căn từ 29 dự án, chiếm 29% nguồn cung tương lai. 81% nguồn cung sẽ là căn hộ hạng B, tiếp theo là căn hộ hạng A với 16%.
Xu hướng dịch chuyển ngoài trung tâm
Trong IV/2021, 11 dự án mới và những giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp khoảng 7.900 căn. Trong đó, 87% nguồn cung tương lai là căn hộ hạng B và các quận/huyện Từ Liêm, Gia Lâm và Hoàng Mai với tổng số 81% thị phần. Sự phát triển của các đô thị ngoài trung tâm được cho là sẽ tiếp diễn. Mặc dù xu hướng làm việc tại nhà sau Covid có thể là một yếu tố góp phần, nhưng thực tế là người mua ngày càng quan tâm về giá.
Theo bà Hằng, sự phát triển của các đô thị ngoài trung tâm sẽ tiếp diễn khi nguồn cung được mở rộng, đi kèm với việc mở rộng đô thị của Hà Nội, với dự kiến quy hoạch 5 huyện ngoại thành Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng thành các quận nội thành vào năm 2025. Với quỹ đất lớn, các huyện này sẽ trở thành mục tiêu phát triển khu dân cư trọng điểm trong thời gian tới. Năm 2021, bốn huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh cung cấp 30%, tuy nhiên dự kiến đến năm 2023 trở đi, các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung căn hộ.
Xu hướng dịch chuyển nguồn cung tương lai đang trở nên rõ nét, bà Hằng phân tích thêm: “Khi quỹ đất khu vực nội đô trở nên hạn chế, các chủ đầu tư có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng cải thiện cũng góp phần thúc đẩy xu hướng người dân dịch chuyển ra xa trung tâm. Nguồn cung tương lai ở các khu vực xa trung tâm sẽ mang đến nhiều lựa chọn về vị trí và giá cả phù hợp hơn”.
Trong thời gian tới, nguồn cầu của thị trường được đánh giá là đảm bảo. Báo cáo của World Data Lab dự báo đến năm 2030, tầng lớp trung lưu của Việt Nam đạt 56 triệu người, tăng 23,2 triệu so với năm 2021. Việt Nam cũng đồng thời xếp thứ 7 trong số 9 quốc gia có tầng lớp trung lưu tăng nhanh nhất trong thập kỷ tới.
Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người với dân số thành thị chiếm 61% tổng dân số, tăng từ mức 49% của năm 2019. Do đó, xét về nhu cầu trong thời gian tới, bà Hằng cho rằng, trong dài hạn, nguồn cầu phân khúc chung cư, căn hộ vẫn duy trì tốt. Tăng trưởng dân số, gia tăng tầng lớp trung lưu, tỷ lệ đô thị hóa và hồi phục kinh tế là các yếu tố góp phần thúc đẩy nhu cầu nhà ở”.
