Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định điểm nghẽn lớn nhất trong quá trình phát triển nhà ở xã hội là không có nguồn vốn tín dụng ưu đãi từ ngân sách nhà nước.
Có nguồn vốn “mồi” từ ngân sách nhà nước mới có thể thực hiện chính sách nhà ở xã hội, tạo điều kiện để các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi – Ảnh: Độc Lập
Theo HoREA, ngày 1.4, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 532 “Về mức lãi suất cho vay ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội” là 4,8%/năm. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành Quyết định 679 “Về mức lãi suất cho vay nhà ở xã hội tại các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” là 4,8%/năm, như ý kiến mà Hiệp hội đã đề xuất từ tháng 5.2020.
Đây là lần đầu tiên kể từ ngày luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (ngày 1.7.2015), Chính phủ áp dụng thống nhất mức lãi suất cho vay nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội và tại các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định, thay vì chênh lệch 4,8%/năm – Ngân hàng Chính sách xã hội và tương đương 5% tại các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định như giai đoạn 2016 – 2020.
Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng vẫn còn một số mặt hạn chế, bất cập trong thực hiện chính sách tài chính, tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội giai đoạn 2015 – 2020.
Không tiếp cận được vay ưu đãi
HoREA dẫn chứng, luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán. Nhưng, Khoản 2 Điều 33 Nghị định 100 lại quy định trong giai đoạn 2015 – 2020, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, kể cả dự án nhà ở xã hội để cho thuê.
Đồng thời, 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi nhà ở xã hội là Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV do chưa được tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, nên cũng không có nguồn vốn tín dụng để cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay ưu đãi.
Do vậy trong 5 năm qua, tất cả chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã phải vay thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm và chi phí này được tính vào giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội, dẫn đến đơn giá nhà ở xã hội lên đến khoảng 18 – 20 triệu đồng/m2, tăng cao so với đơn giá 13 – 15 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2011 – 2015. Đồng thời, do thiếu vốn nên nguồn cung dự án nhà ở xã hội bị sụt giảm rất lớn, kéo theo tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở xã hội làm cho người có thu nhập thấp đô thị càng khó tạo lập nhà ở xã hội hơn.
Không chỉ nhà đầu tư, người dân có nhu cầu thuê/mua nhà ở xã hội trong suốt 5 năm qua cũng gần như không tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi. Nguyên nhân, Nghị quyết 1023 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016 – 2020 không có “danh mục chi thực hiện chính sách nhà ở xã hội”, nên gần như chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định.
Đến ngày 26.4.2017, Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới có Văn bản 102 gửi Chính phủ, đồng ý bổ sung 2.000 tỉ đồng cho Ngân hành Chính sách xã hội, trong đó dành một phần bổ sung để thực hiện chính sách nhà ở xã hội và phải tới tháng 4.2020, Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới thống nhất bổ sung thêm 3.000 tỉ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.Theo kinh nghiệm từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng giai đoạn 2013 – 2016, với một đồng tái cấp vốn, cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, thì các ngân hàng thương mại có thể huy động thêm được 31 đồng, tạo ra nguồn vốn hỗ trợ thực tế rất lớn cho người mua nhà.
HoREA nhận định việc chưa bố trí được đủ nguồn “vốn mồi” từ ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định, là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến không thực hiện được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015 – 2020, chỉ đạt 42% kế hoạch đề ra.
Bên cạnh đó, pháp luật về nhà ở quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê hưởng ưu đãi nhiều hơn về thuế, nhưng trên thực tế chưa được áp dụng và bất cập trong thực hiện yêu cầu gửi tiết kiệm nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội cũng là 1 trong những khó khăn về tín dụng “cản đường” phát triển của nhà ở xã hội.
Bố trí vốn ngân sách để làm nhà ở xã hội
Từ những phân tích trên, Hiệp hội đề nghị Chính phủ làm việc với Ủy ban Thường vụ Quốc hội ghi nhận “danh mục chi thực hiện chính sách nhà ở xã hội” vào Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội “Về danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 – 2025”, để có nguồn ngân sách tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội cũng như các ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV. Có nguồn vốn “mồi” từ ngân sách nhà nước mới có thể thực hiện chính sách nhà ở xã hội, tạo điều kiện để các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi.
Đồng thời, đề nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước chấp thuận cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội và tại các ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV.
Bên cạnh đó, do tác động của đại dịch Covid-19 và do Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã thống nhất áp dụng một mức lãi suất 4,8%/năm cho vay ưu đãi nhà ở xã hội, nên Hiệp hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo cho tạm dừng thực hiện quy định phải gửi tiết kiệm tại Ngân hàng Chính sách xã hội để được vay vốn ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội, trước mắt áp dụng cho năm 2021 và có thể xem xét kéo dài thêm thời gian tạm dừng. Ngân hàng Nhà nước cũng nên trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi 4,8%/năm, áp dụng cho cả người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại để đảm bảo tính thống nhất và liên tục của chính sách.
Về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét áp dụng mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội từ 3 – 3,5%/năm để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, như nhiều nước đã thực hiện.
Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính xem xét chỉ đạo Tổng cục Thuế chấp thuận cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được hưởng ưu đãi nhiều hơn về thuế, được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, theo quy định của luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100.
