Trong bối cảnh giá thép tăng mạnh lên 45% có nguy cơ đẩy giá căn hộ mới tăng thêm hàng trăm triệu, nhà liền kề, biệt thự tăng cả tỷ đồng thì có một thị trường căn hộ ngách đang chứng kiến sự giảm giá mạnh, mở ra cơ hội mua được nhà đẹp giá tốt cho nhiều người.
Từ đầu năm đến nay, khi các công trình, dự án xây dựng có tiến độ triển khai tốt, nhu cầu vật liệu tăng thì giá thép xây dựng cũng tăng vọt với biên độ ngày càng lớn. Mức giá thép hiện tại đã đạt 17 đến gần 18 triệu đồng/tấn tùy loại, cao hơn thời điểm đầu năm khoảng 27% đến 45% so cuối năm 2020.
Giá thép tăng “phi mã” cũng đã khiến một số doanh nghiệp xây dựng lao đao, đứng trước nguy cơ “vỡ trận”, ảnh hưởng lớn đến tiến độ công trình đã và đang thực hiện vì phần lớn hợp đồng ký đơn giá cố định, làm tiếp cũng lỗ, không làm cũng lỗ do phải đền bù.
Theo Bộ Xây dựng, giá thép tăng đột biến, không theo quy luật thông thường đã tác động tiêu cực đến hoạt động đầu tư xây dựng. Đặc biệt, giá thép tăng mạnh khiến chi phí xây dựng đầu vào tăng cao, đẩy giá thành các sản phẩm BĐS tăng mạnh.
Theo tính toán của các chuyên gia, giá thành xây dựng bất động sản được cấu thành bởi hai tiêu chí là chi phí về đất và chi phí về xây dựng. Chi phí về đất thường chiếm 15% đối với nhà chung cư, 30% đối với nhà phố và 50% đối với nhà biệt thự. Chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, lắp đặt thiết bị,…) thường chiếm khoảng 60% giá thành xây dựng của bất động sảnC
Chi phí mua thép xây dựng chiếm khoảng 28% chi phí xây dựng 1 căn hộ chung cư mới và khoảng 35% chi phí xây dựng 1 căn nhà liền kề, biệt thự. Như vậy, giá thép tăng đến 40%, tác động lớn đến giá bán các căn hộ hình thành trong tương lai, giá bán biệt thự, liền kề mới.
Ví dụ, 1 căn hộ 100m2 ở phân khúc trung bình đang có mức giá bán khoảng 2 tỷ đồng, thêm ảnh hưởng giá thép sẽ tăng giá bán 160 tiệu đồng lên 2,16 tỷ đồng; hay 1 căn nhà liền kề 100 m2 đang có mức giá khoảng 10 tỷ, sẽ tăng giá thêm hơn 1 tỷ lên khoảng 11,1 tỷ đồng. Thậm chí 1 căn biệt thự 200m2 đang có giá bán 20 tỷ sẽ tăng lên khoảng 21,58 tỷ đồng.
Trong bối cảnh giá nhà có nguy cơ tăng mạnh do bị tác động bởi tình trạng tăng kỷ lục của các chi phí nguyên liệu đầu vào, nhiều nhà đầu tư sành sỏi trên thị trường đã chỉ ra thị trường ngách cho người mua nhà là những căn hộ đã đi vào sử dụng được 3-5 năm đang được rao bán rất nhiều trên thị trường thứ cấp.
“Trong khi mặt bằng giá chung cư mới liên tục tăng thì có một thực tế hầu hết các chung cư đã đưa vào sử dụng từ 3-5 năm lại có hiện tượng giảm giá. Giá căn hộ mới có xu hướng tăng cao là các chi phí đầu vào vào ngày càng cao và đặc biệt là tình trạng các chủ đầu tư thi nhau đẩy giá. Đợt mở bán sau sẽ nhích hơn so với đợt mở bán trước. Dự án ra sau sẽ căn cứ vào các dự án được mở bán trước đó để định giá bán”, anh Thanh, một nhà đầu tư có thâm niên hơn 10 năm trong nghề cho biết.
Quan sát trên thị trường có thể thấy rõ, nếu cách đây 3 năm mặt bằng giá căn hộ chung cư cao cấp các khu vực sôi động nhất thị trường BĐS Hà Nội là Thanh Xuân, Hà Đông, Mỹ Đình, Cầu Giấy, Hoàng Mai chỉ quanh mức 30-35 triệu đồng/m2 thì hiện nay mặt bằng giá căn hộ chung cư cao cấp đã bị đẩy lên 40-45 triệu đồng/m2, thậm chí trên 50 triệu đồng/m2. Cá biệt có những dự án chung cư cao cấp đan bị rao bán cắt lỗ lên đến 500 triệu đồng/căn.
Đơn cử như dự án Golden Land Mễ Trì, cách đây khoảng 4-5 năm khi dự án này vừa bắt đầu bàn giao giá giao dịch trên thị trường khoảng 36 triệu đồng/m2, tuy nhiên hiện tại giá bán các căn hộ đã qua sử dụng tại đây chỉ còn 30 triệu đồng/m2. Cách dự án này khoảng 200m là dự án Matrix One đang trong quá trình xây dựng mới cũng đang được chào bán ở mức 45-50 triệu đồng/m2.
Cũng ở khu vực Mễ Trì, tại khu chung cư cao cấp Thăng Long Number One cách đây 2 năm giá giao dịch căn hộ khoảng 40 triệu đồng/m2 thì hiện nay mức giá chung bán ra tại đây chỉ còn khoảng 35 triệu đồng/m2. Được biết, Thăng Long Number One đã đi vào sử dụng khoảng 5 năm.
Tương tự, tại khu vực Trung Hòa Nhân Chính, khu chung cư Hapulico sau thời gian 5 năm đi vào sử dụng giá chỉ quanh mức 30 triệu đồng/m2, trong khi đó chỉ cách khoảng 50m là dự án Rivera Park số 69 Vũ Trọng Phụng vừa bàn giao nhà có giá khoảng 40-45 triệu đồng/m2. Hapulico và Rivera Park đều là những dự án chung cư cao cấp có các tiện ích bể bơi, sân vườn đầy đủ. Với mức giá khác nhau như hiện tại thì mức chênh lệch giá căn hộ 100m2 tại hai dự án này lên đến 1 tỷ đồng.
Hay như tại chung cư D’Capitale Trần Duy Hưng, những ngày gần đây dồn dập xuất hiện thông tin rao bán cắt lỗ sâu căn hộ đã có sổ. Chẳng hạn, một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 79 m2 toà ở thời điểm mở bán từ năm 2017 giá 4,2 tỷ đồng/căn, tương đương 53,2 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện tại, nhiều cư dân rao bán một căn hộ tương tự với mức giá cắt lỗ lên đến 500 triệu đồng/căn. Đặc biệt những căn diện tích lớn với giá bán ban đầu lên đến 7-8 tỷ đồng thì hiện nay cũng giảm cả tỷ đồng.
Trên các trang mạng về mua bán bất động sản, hay những nhóm group của môi giới địa ốc trên zalo hay facebook những cụm từ rao bán chung cư như “cần tiền bán gấp”, “bán cắt lỗ sâu”, “bán giá thấp nhất thị trường”, “bán nhà cắt lỗ tặng thêm toàn bộ nội thất 300 triệu”… xuất hiện ngày càng nhiều. Hiện tượng rao bán chung cư cắt lỗ chủ yếu là các căn hộ từng được chủ nhà kinh doanh cho thuê. Sau hơn 1 năm phân khúc căn hộ cho thuê bị ảnh hưởng bởi Covid-19, nhiều căn hộ bỏ không cả năm đã khiến chủ nhà buộc phải bán ra với giá thấp hơn thị trường để có thể thu hồi vốn, tránh nguy cơ phá sản, đặc biệt là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.
Với tình trạng dịch bệnh diễn biến phức tạp và nhu cầu thuê nhà homestay không nhiều, trong ngắn hạn, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ tiếp tục bấp bênh thì dự báo số lượng căn hộ cao cấp bán cắt lỗ trên thị trường sẽ còn tiếp tục tăng cao. Theo các chuyên gia, đây là lúc tốt nhất để những người có nhu cầu ở thực bắt đáy tìm kiếm cơ hội mua nhà, bắt đáy căn hộ cao cấp với giá hời.
“Chung cư có nhiều yếu tố khấu hao, tỷ trọng tiền sử dụng đất đóng góp trong giá trị căn chung cư không lớn. Ở những vị trí tương đương, giá các căn hộ đi vào sử dụng trước sẽ có xu hướng ngày càng thấp hơn các sản phẩm căn hộ mới trên thị trường. Giá chung cư về mặt lâu dài sẽ tốt cho người ở thực hơn là sản phẩm đầu tư”, ông Dương Đức Hiển, nguyên Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung nhận định.
