Trong bối cảnh Covid-19, nhiều người không phải dân đầu tư bất động sản chuyên nghiệp vẫn đang lăn xả vào thị trường. Vậy để thắng trong cuộc chơi nhà đất, đâu là những bài học nhà đầu tư F0 cần nắm vững.
F0 là từ mô tả những người không am hiểu thị trường, không có kinh nghiệm, không người dẫn dắt, tham gia thị trường lần đầu. Bất chấp dịch bệnh, nhu cầu người mua đang thể hiện rất đang dạng, từ mua để ở, đầu tư đến đầu cơ, cất giữ tài sản.
Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Công ty bất động sản BHS cho biết, giới đầu tư F0 đang xuất hiện nhiều hơn trên thị trường. “Nhiều người gần đây cứ hỏi có đất không để mua. Tôi thấy dù ai làm ngành nghề gì nhưng khi có tiền và được hỏi thì đều bảo sẽ mua bất động sản”, ông Tuyển kể.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hội môi giới cho biết nền kinh tế và thu nhập suy giảm đã làm giảm lực cầu mua nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản lâu dài. Tuy nhiên, lực cầu từ sự chuyển dịch đầu tư vào thị trường bất động sản từ các ngành kinh tế khác lại tăng làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Nhiều nhà đầu tư F0 lao vào thị trường đã làm thị trường bất động sản nóng lên ở một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên Quận.
Bất động sản vùng ven phù hợp với nhà đầu tư F0
Do chưa am hiểu thị trường nên các nhà đầu tư F0 sẽ có xu hướng chọn các tài sản không quá xa trung tâm để dễ quản lý, sở hữu và có thể khai thác kinh doanh. Theo ông Tuyển, hiện nay, giá BĐS tại Hà Nội, TPHCM đã quá cao, biên độ tăng giá rất mỏng nhà đầu tư không còn cơ hội chốt lời. Chính vì thế nhà đầu tư đang có xu hướng kiếm tìm những thị trường mới, với biên độ tăng giá còn nhiều.
“Hiện nay tôi đang thấy một phân khúc được nhiều nhà đầu tư tìm kiếm, đó là BĐS ven đô tại những khu vực có nhiều tiềm năng nghỉ dưỡng. Trong thời điểm Covid-19, nhu cầu về staycation – kỳ nghỉ ngắn hạn ngày càng gia tăng. Bên cạnh đó hạ tầng phát triển vượt bậc cùng số lượng người sở hữu ô tô cá nhân tăng đột biến đã là những yếu tố khiến BĐS ven đô phát triển mạnh trong thời gian vừa qua”, ông Tuyển nhấn mạnh.
Đại diện BHS cũng nhấn mạnh thêm Hà Nội là tâm điểm của các tuyến cao tốc như Hải Phòng, Hạ Long, Lào Cai khiến việc di chuyển ra ngoài thành dễ dàng. Dù sở hữu một sản phẩm nghỉ dưỡng xa đến 200-300 km nhưng thời gian đi lại chỉ 2-3 tiếng là một điểm cộng. Điều tương tự cũng đang xảy ra ở TP HCM.
Cùng với BĐS nghỉ dưỡng ven đô, các thị trường BĐS có tiềm năng công nghiệp cũng là sự lựa chọn lý tưởng cho nhà đầu tư F0. Ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất xanh Miền Bắc cho rằng, bất động sản tại Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Yên… những nơi đang hình thành thêm các khu công nghiệp là thị trường rất tiềm năng. Khi các KCN hình thành sẽ kéo theo nhiều dịch vụ phụ trợ, nhân công sẽ chuyển về sống, giúp bất động sản tăng giá. Nhà đầu tư nên chọn mua đất nền trong dự án, sổ đỏ để đảm bảo an toàn.
Ông Quyết cũng tiết lộ thêm một thị trường đang tăng trưởng rất tốt là Quảng Ninh. Những nhà đầu tư mua đất gần Cầu Cửa Lục 1, 2, 3 thời gian trước hiện đã có thể thu lời 30-40%, đây cũng là khu vực có pháp lý ổn, có sổ đỏ, hạ tầng đang phát triển rất tốt.
Ngoài ra, với dòng vốn mỏng và muốn thu lời trong trung hạn, nhà đầu tư F0 có thể nhắm tới khu vực miền núi, những nơi bắt đầu xuất hiện các khu nghỉ dưỡng như Văn Chấn (Yên Bái), Tà Xùa (Sơn La) hay một số điểm du lịch ở Hà Giang… Với số tiền 1-2 tỷ, nhà đầu tư có thể mua một vài mảnh đất tại đây và chờ cơ hội tăng giá trong năm 2021.
Tránh lao vào cơn sốt đất bởi khi có thông tin sốt cũng là thời điểm nguy hiểm nhất
Thị trường BĐS trong hơn 10 năm nay nóng, sốt bất thường. Nhiều nhà đầu tư đã nếm trái đắng khi đầu tư theo bầy đàn, lao vào cơn sốt đất khi thị trường đã ở đỉnh. Kết quả, nhiều nhà đầu tư ôm quả đắng, không thoát được hàng. Đây cũng là bài học cảnh tỉnh cho những nhà đầu tư F0.
Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cũng, khi cả thị trường đã biết đến sốt đất, truyền thông rầm rộ đưa tin, nhà nhà đều nói đến sốt đất, các nhà đầu tư đổ xô đi mua đất chính là thời điểm rất nguy hiểm của thị trường, dấu hiệu cảnh báo về việc cơn sốt đất sắp “sập”.
Mặt khác, một rủi ro nữa đối với các nhà đầu tư là họ “chỉ có thể biết được thị trường sốt, đạt đỉnh khi đó là đỉnh của ngày hôm qua, còn ngày mai có đạt đỉnh hay không thì không thể biết trước được. Do đó các nhà đầu tư sẽ rất khó nắm bắt được thị trường để lướt sóng trong cơn sốt đất. Có những người ở sát đỉnh nhưng vẫn cố chờ thêm đến khi thị trường sập thì không thoát được nữa”, ông Chánh chia sẻ.
Vị chuyên gia này cũng chia sẻ sốt đất diễn ra trong thời gian rất ngắn, cơ hội chỉ dành cho các nhà đầu tư biết trước thông tin và vào thị trường trước khi cơn sốt đất diễn ra. Trong khi đó, những nhà đầu tư đến sau, “ảo tưởng” về việc có thể giàu nhanh qua một đêm sẽ rất dễ rơi vào bẫy của các nhà đầu cơ.
Cùng quan điểm với ông Chánh, anh Thanh – một trùm môi giới kinh nghiệm gần 20 năm trong nghề trải qua hàng chục cơn sốt đất nền diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước như Bắc Ninh, Vân Đồn, Đà Nẵng, Quảng Nam, Phú Quốc, Đà Lạt… có thể thấy rõ thị trường đang tồn tại kiểu sốt đất rất nguy hiểm đó là sốt đất để thoát hàng.
Cơn sốt để thoát hàng thường được tạo nên bởi một nhóm các nhà đầu tư. Sau khi nhóm này đã thâu tóm được những quỹ đất rẻ họ cùng bắt tay nhau tạo nên những cơn sốt áo, tạo sốt giả trên thị trường để hút nhà đầu tư sau. Sau khi các nhà đầu tư đi sau vào thị trường, đẩy được hàng nhóm đầu cơ rút cũng là lúc con sốt nhanh chóng sập.
Với chiêu làm giá như vậy nên các cơn sốt thoát hàng thường chỉ diễn ra trong thời gian rất ngắn có những khu vực chỉ 2-3 ngày như cơn sốt đất nền tại Đồng Trúc Hòa Lạc hồi đầu năm 2020, hay tại Cẩm Phả, sốt đất chỉ diễn ra trong vòng 5 – 4 ngày. Tại Vân Phong, Vân Đồn cơn sốt đỉnh điểm bị đẩy lên chỉ trước vài ngày sau khi thông tin cấm chuyển nhượng.
Với những nhà đầu tư không có thông tin, thường đầu tư theo tâm lý đám đông rất dễ mắc vào những cơn sốt thoát hàng cua nhóm đầu cơ, nguy cơ bị đọng vốn lâu. Những nhà đầu tư vào sau thường phải chịu lỗ nặng để thoát hàng hoặc phải chờ rất lâu để thị trường tăng giá thực.
Cơn sốt đất hiện nay ở nhiều địa phương mang tính chất rất ảo, nhưng thiệt hại cuối cùng sẽ thuộc về các nhà đầu tư sau khi cơn sốt đi qua. Điều này đã được chứng minh rất rõ ở Phú Quốc và Bắc Vân Phong từ hồi 2017, khi cơn sốt đã vượt đỉnh những người đầu tư thiếu thông tin, đầu tư với tâm lý ăn theo sẽ thiệt hại rất lớn, có thể tán gia bại sản.
Chính vì thế, lời khuyên cho các nhà đầu tư F0 là không nên đu theo các cơn sốt đất, khi đầu tư phải tỉnh táo, chọn những sản phẩm pháp lý tốt cùng mục đích đầu tư trung và dài hạn từ 1-3 năm, không nên đu theo phong trào lướt sóng. Khi đầu tư, nhà đầu tư cần xem xét nguyên nhân thực sự khiến giá đất tăng, nếu không có dự án, hạ tầng, quy hoạch đi kèm thì cơ hội tăng giá gần như không có.
