Đề nghị đưa quy định về đặt cọc bất động sản vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo một số chuyên gia chỉ có lợi cho chủ đầu tư và rủi ro về phía khách hàng nếu không có những chế tài cụ thể quản lý.
Đề xuất quy định về tiền đặt cọc bất động sản không quá 30% giá trị
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trong đó đề nghị bổ sung quy định quản lý hành vi giao dịch bất động sản, nhất là giao dịch “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Theo HoREA, hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra lừa đảo, trong lúc Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…”.
Đề xuất quy định về tiền đặt cọc bất động sản không quá 30% giá trị.
Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào dự thảo đề cương với nội dung: “Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; Hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Tiền đặt cọc bất động sản được luật hóa, chủ đầu tư có lợi
Đề nghị đưa quy định về đặt cọc bất động sản vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nhiều ý kiến trái chiều. Trước khi có Luật Kinh doanh bất động 2014, các giao dịch đặt cọc đã xuất hiện được quy định trong Bộ Luật Dân sự. Đã có nhiều phát sinh từ những giao dịch đặt cọc bất động sản, các dự án không đảm bảo tiến độ, không đảm bảo tính pháp lý, chiếm dụng vốn của chủ đầu tư với các khách hàng đặt cọc… Do đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không đưa hoạt động đặt cọc bất động sản vào quy định, yêu cầu dự án bất động sản khi đủ điều kiện được cơ quan quản lý nhà nước chấp thuận mới có thể mở bán, huy động vốn.
Tuy nhiên, tình trạng chủ đầu tư dự án bất động sản lách luật, huy động vốn trái phép diễn ra khá phổ biến tại nhiều địa phương. Các hợp đồng đặt cọc, góp vốn, cho vay… với khách hàng mua sản phẩm dự án bất động sản ở thời điểm chưa được mở bán vẫn diễn ra. Các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trái phép đa phần là năng lực tài chính yếu, “hụt hơi” trong quá trình triển khai các dự án, cần huy động một phần tài chính để thực hiện dự án. Điều này cũng đẩy khách hàng vào những nguy cơ rủi ro cao.
Theo một số chuyên gia chỉ có lợi cho chủ đầu tư và rủi ro về phía khách hàng.
Đại diện Công ty Luật TNHH Pháp Gia cho rằng, việc đưa quy định đặt cọc bất động sản vào luật cần có những quy định cụ thể. Trong đó, tiền đặt cọc phải được để vào một tài khoản phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng ngay, chỉ khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện, tiến độ của dự án mới được bỏ phong tỏa. Như vậy, phần tiền đặt cọc được và quyền lợi của khách hàng được đảm bảo. Trường hợp rủi ro, dự án chậm tiến độ hoặc vướng mắc pháp lý trong quá trình triển khai thì tiền đặt cọc của khách hàng vẫn còn nguyên.
Tuy nhiên, theo một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, luật hóa tiền đặt cọc bất động sản sẽ chỉ có lợi cho doanh nghiệp và “doanh nghiệp cầm đằng chuôi” không có lợi cho khách hàng.
“Tiền đặt cọc thực chất là khoản huy động vốn trước của doanh nghiệp trong khi triển khai dự án, đã có nhiều dự án nhận tiền đặt cọc xong không triển khai, chậm tiến độ, điều này nảy sinh những tranh chấp dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng, khách hàng sẽ bị thiệt vì đặt cọc có thể mất trắng tiền” – vị lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản nói.
Nếu tiền đặt cọc bất động sản được luật hóa thì phải có thêm những quy định về bảo đảm của ngân hàng, có những đơn vị giám sát tiến độ dự án, xử lý dự án khi chậm tiến độ một cách cụ thể, để dự án thực hiện đúng kế hoạch, giai đoạn trong hợp đồng, cần các điều kiện kèm theo khép kín lại nhằm bảo vệ người mua. Còn nếu tiền đặt cọc để trong tài khoản phong tỏa doanh nghiệp không sử dụng được thì tiền đặt cọc không còn giá trị gì với doanh nghiệp, vị lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản phân tích thêm./.
