Theo một chuyên gia BĐS, nếu có 3 căn nhà cạnh nhau thì nhà đầu tư (NĐT) phải biết chọn căn nào có lợi thế nhất, dễ bán ra nhất (tính thanh khoản), nghĩa là mua có lời ngay thời điểm mua chứ không phải đợi lúc bán mới có lời.
Chia sẻ mới đây, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, trong đầu tư, NĐT cần lưu ý về tính thanh khoản của sản phẩm. Mua BĐS có lời ngay lập tức không, dễ bán ra hay không. Có thể mua BĐS không lời ngay nhưng phải bán được liền.
Vị chuyên gia này đưa lời khuyên, để đạt được điều này, NĐT phải biết tính toán tình huống xấu nhất trong đầu tư BĐS. “Đừng nghĩ đứa con của mình lúc nào cũng đẹp. Trong đầu tư BĐS cũng vậy. Khi mua miếng đất, căn nhà, nếu có người chê BĐS đó là chưa vuông vức, hay hẻm nhỏ… thì khi là chủ nhân BĐS đó thì phải đặt tình huống vào vị trí khách mua để hiểu đúng về giá trị của BĐS đó. Trong đầu tư, nên chọn BĐS nào mà có tính thanh khoản”, TS Khương chia sẻ.
Cùng quan điểm, chuyên gia BĐS cá nhân Phan Công Chánh cho hay, khi mua BĐS phải làm sao lời ngay lúc chúng ta mua chứ không phải lời ngay khi chúng ta bán.
Theo chuyên gia này, khi đầu tư BĐS tiền chỉ là một trong các yếu tố giúp đầu tư thành công. Những yếu tố khác quan trọng hơn mà NĐT cần phải lưu ý, thứ nhất là tư duy, tư duy trong thị trường như thế nào; thứ hai là công cụ, có biết cách sử dụng công cụ khi vào thị trường hay không; thứ ba là kỹ năng, kỹ năng sử dụng công cụ hiệu quả hay không là chuyện khác; thứ tư là kiến thức về ngành. Nhiều nhà đầu tư bị thiếu mảng kiến thức về ngành nên khi vào trong thị trường bối rối không biết bắt đầu từ đâu, pháp lý như thế nào.
Trong đó, kiến thức về ngành có 4 vấn đề nhà đầu tư phải tìm hiểu sâu. Thứ nhất là kiến thức về từng phân khúc, chẳng hạn đầu tư căn hộ thì khác đất nền như thế nào, đầu tư nhà phố, nhà trọ thì như thế nào… ; thứ hai là kiến thức về thị trường, vào thị trường lúc nào, vào khu vực nào, cầm bao đó tiền thì cách thức, chiến lược vào thị trường ra sao; thứ ba là yếu tố về pháp lý, các dạng pháp lý căn bản cần phân biệt là cái gì, hiện rất ít nhà đầu tư nắm tường tận. Không nắm pháp lý thì cầm 100 tỷ đồng đầu tư cũng rất rủi ro. Cái cuối cùng mới là tiền, là tài chính. Dựa trên những yếu tố này mà nhiều NĐT mua được các BĐS rẻ bất ngờ, lời ngay thời điểm mua.
Từng chia sẻ trên báo chí trước đó, chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng, NĐT phải hiểu trên thế giới có hai cách kiếm tiền từ BĐS, một là lãi vốn, hai là câu chuyện dòng tiền. Khi nói câu chuyện lãi vốn là nói câu chuyện mua và bán.
“Khi mua thì phải làm sao lời ngay lúc chúng ta mua chứ không phải lời ngay khi chúng ta bán. Thường nhà đầu tư bị sai ở chỗ vào lúc giá thị trường và chờ thị trường lên rồi mới bán ra. Nhưng thị trường đâu lên mãi, thị trường có 3 trạng thái lên, xuống và đi ngang. Vậy khi nhà đầu tư vào thị trường bằng với giá thị trường có nghĩa là đã mất 70% cơ hội”, ông Chánh từng chia sẻ.
Về câu chuyện về dòng tiền, chẳng hạn đầu tư dãy nhà trọ cho thuê. Nhưng câu chuyện liên quan là nhà đầu tư có đủ kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức để quản lý nhóm đối tượng là sinh viên, công nhân thuê nhà hay không. Nhiều trường hợp đầu tư kinh doanh phòng trọ ở TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, nhưng cuối cùng phải bán khoản đầu tư bởi vì đơn giản không quản lý được.
Bên cạnh đó, kỹ năng thương lượng cũng rất cần thiết để mua được BĐS có lời ngay. Nhà đất gồm nhà và đất, NĐT phải tự hỏi là cái nào mới tăng giá? Rõ ràng chỉ có đất tăng. Đất chỗ nào có khả năng tăng giá hơn 6 triệu/m2/năm thì đầu tư chắc chắn có lời.
Còn nếu mua căn hộ thì chỉ có 2 thời điểm đầu tư là có lời, thứ nhất là lần đầu tiên công bố dự án, thời điểm đó là giá rẻ nhất; thời điểm thứ hai là lúc sắp giao nhà, khi đó người mua đến họ nhìn thấy mọi thứ tiện ích và ngôi nhà còn mới khiến họ hào hứng đi vào thì thời điểm đó mình có thể bán được lời.
Theo chuyên gia Phan Công Chánh, chuyện vào thị trường thời điểm nào, vào phân khúc nào, khu vực là cực kỳ quan trọng. Chẳng hạn, mua một căn nhà phố khoảng 90m2. Chủ nhà muốn bán 1,4 tỷ, sau đàm phán thương lượng NĐT mua giá 1,3 tỷ. Trong vòng khoảng 1 tuần sau có người trả khoản đầu tư đó 1,5 tỷ. Như vậy nghĩa là lời ngay thời điểm mua rồi.
Ngoài ra, NĐT cũng cần lưu ý đến nguyên tắc sinh lời trong BĐS là chỗ nào có người thì giá đất mới lên. Cùng với đó, NĐT nên trở thành “trùm” phân khúc và phải giỏi phân khúc nào đó. Nguồn lực của NĐT BĐS cá nhân là hữu hạn, cho nên chỉ cần “trùm” 2 cái đó, theo ông Chánh là đã thu hẹp phạm vi rất nhiều.
