Chắc chắn ngược với trạng thái hồ hởi khi vào thị trường BĐS, sau khi cơn sốt đất “hạ nhiệt” sẽ có không ít nhà đầu tư F0 ôm đất ngồi tính đường “thoát hàng”.
Trước đó, theo báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, khoảng 30-40% lực cầu đầu tư ngoài ngành vào BĐS tại Tp.HCM đến từ F0 trong những tháng đầu năm 2021. Đặc biệt, thời điểm đất đai sốt khắp nơi, đối tượng nhà đầu tư này vào thị trường ồ ạt. Các giao dịch chủ yếu là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá rồi bán chốt lời, rút vốn. Thị trường thêm sôi động, giá BĐS tăng nhưng theo đơn vị này, không chắc chắn về tính bền vững của đối tượng này.
Còn theo ông David Jackson, Tổng giám đốc của Colliers Việt Nam, ước tính hơn 70% giao dịch toàn thị trường năm 2020 đã đến từ các nhà đầu tư F0. Tỷ lệ này có thể giữ nguyên ở mức hiện tại hoặc tăng lên trong vài năm tới khi giá BĐS có khả năng tăng theo thời gian.
Vị chuyên gia này cho rằng, nhà đầu tư F0 thường sẽ trả kỳ thanh toán đầu tiên và cố gắng tìm cách bán BĐS để tránh việc phải tiếp tục trả các kỳ thanh toán tiếp sau. Họ mong muốn có được khoản lợi nhuận nhỏ trong quãng thời gian ngắn và điều này thường khiến giá BĐS tăng rất nhanh.
Hiện tại, khi cơn sốt đất nền lắng xuống, người ta đặt câu hỏi: Liệu nhà đầu tư F0 đang như thế nào?. Chắc chắn một điều, sau một loạt cơn sốt bất thường diễn ra ở một số khu vực sau thời điểm Tết Nguyên đán sẽ không hiếm các nhà đầu tư “ôm đất” khi chưa kịp thoát hàng trong cơn sốt đất. Chẳng hạn, tại thị trường Hớn Quản, không ít nhà đầu tư đang ôm cả vài héc-ta đất nông nghiệp, chưa kịp bán lại cho NĐT khác thì cơn sốt đã dứt. Và, trong số đó, khá nhiều người hiện rao giá bán giá gốc, thậm chí cắt lỗ cũng khó ra được hàng do không còn khách quan tâm.
Chưa kể, có người liều mình ôm hết tiền tiết kiệm dành dụm cả chục năm mua nhà đi đầu tư đất và giờ “mắc cạn”, đành tiếp tục chờ vào thị trường. Tuy nhiên, để chờ khi có thêm cơn sốt ở các khu vực không nhiều tiềm năng phát triển là bài toán không hề dễ đối với NĐT.
Không chỉ ở Hớn Quản, một số khu vực như Bắc Giang, Hải Phòng, hay Thanh Hoá…khi cơn sốt đi qua thì việc NĐT rao bán cắt lỗ hoặc khó ra hàng chiếm số lượng không ít sau cơn sốt. Người ta nhắc nhiều đến những NĐT thắng đậm nhưng lại ít nhắc đến những NĐT thua lỗ sau cơn sốt.
Con số này dù không có thống kê cụ thể, nhưng chắc chắn với những NĐT vay ngân hàng để đầu tư đất, áp lực lãi vay trong khi thị trường lặng sóng thì việc bán cắt lỗ rất dễ xảy ra. Với khoảng 30-40% nhà đầu tư F0 từ các ngành nghề khác sang đầu tư BĐS thời điểm nóng sốt chắc chắn không phải 100% những NĐT này đều lướt sóng thành công. Trong số đó, sẽ có những người chưa kịp rút ra khỏi thị trường.
Những ngày gần đây, không khó để tìm thấy thông tin bán cắt lỗ BĐS trên các sàn giao dịch rao vặt điện tử. Trong đó, phân khúc có thông tin bán cắt lỗ nhiều nhất là đất nền, căn hộ, nhà liền kề. Điều này cho thấy, “mảng chìm” của đầu tư BĐS không hề ít.
Chia sẻ tại toạ đàm trước đó, đại diện một doanh nghiệp BĐS cho hay, cứ 100 người tham gia thị trường khi sốt đất diễn ra thì có đến 80 người chạy theo đám đông, đa phần là tay ngang, nhà đầu tư F0 mua tài sản lần đầu sập bẫy sốt đất (tương đương 80%). Chỉ có 20 người đứng đằng sau các cơn sốt đất hưởng lợi từ sự tăng giá BĐS phi mã, chiếm tỷ trọng 20%.
Vị doanh nghiệp này phân tích, các nhà đầu tư chết vì sốt đất do chạy theo đám đông nhưng nắm thông tin chậm hơn, ít kiến thức và non kinh nghiệm, đồng thời họ thường dùng đòn bẩy tài chính, cắm nhà (thế chấp tài sản nhà) để gia nhập cuộc chơi vì niềm tin quá lớn. Kẻ thắng trong các cơn sốt đất chỉ có nhóm tạo sốt, cò mồi và một số ít người may mắn.
“Các đối tượng đứng đằng sau tạo ra cơn sốt đất thường hoạt động có tổ chức, bố trí cò mồi nhắm vào tâm lý mua nhanh bán nhanh kiếm lời khủng. Hành vi của đa số nhà đầu tư F0 trong cơn sốt đất là chạy theo đám đông, cầm cố nhà cửa, rút hết tiền tiết kiệm, vay mượn nhiều nơi để mua đất giá cao với kỳ vọng lãi lớn trong thời gian ngắn. Song đa phần những người này đã, đang và sẽ “chết” trong cơn sốt đất”, đại diện doanh nghiệp này nhấn mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) cũng thừa nhận, thời gian qua khi thị trường địa ốc xảy ra sốt đất có nhiều nhà đầu tư F0 (lần đầu tham gia thị trường) đổ tiền mua nhà đất. Việc họ mắc bẫy tâm lý đám đông trong cơn sốt đất là điều dễ hiểu vì họ thiếu kiến thức, non kinh nghiệm.
Ông Châu nhấn mạnh, hệ lụy của tình trạng sốt giá đất không mới vì đã từng xảy ra hơn 10 năm trước. Đơn cử như câu chuyện của TP Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với 5 lần sốt giá và 5 lần xẹp “bong bóng” và nhà đầu tư cuối cùng “ôm sô”, không rút tiền ra kịp thì mất tài sản. Hệ lụy này khiến nhiều nhà đầu tư bị thiệt hại, thậm chí phá sản trong khi nhà đất bị bỏ hoang. Bài học từ những cơn sốt giá đất trước đây vẫn còn nhan nhản khắp thị trường, khi cơn sốt đi qua, đất nông nghiệp bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng.
Chia sẻ trước đó, ông Phan Công Chánh, Chuyên gia BĐS cá nhân cho rằng, trên thị trường BĐS nhóm nhà đầu tư gạo cội chỉ chiếm 10-20%. Đây là những NĐT đủ kiến thức, kinh nghiệm và trải nghiệm, đã trải qua ít nhất 1-2 cơn khủng hoảng và có những hoạch định tài chính rõ nét, có sự chuẩn bị chu đáo cho các kịch bản của thị trường, kiên nhẫn chờ và nắm bắt cơ hội. Họ rất ít bị “mắc kẹt” trong các cơn sốt đất.
Trong khi đó, nhà đầu tư mới (F0), chiếm khoảng 50%, đây là nhóm NĐT thời gian vào thị trường dưới 2 năm, giao dịch được chỉ 1 (vài) BĐS. Họ là những NĐT còn thiếu và yếu về kinh nghiệm, kiến thức, vốn, quan hệ nên dễ mất tiền khi thị trường đổi chiều. Với nhóm này, theo ông Chánh nên mạnh dạn cắt lỗ nếu đang phải vay ngân hàng hoặc dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều để đầu tư BĐS.
Cùng với đó, nhòm những NĐT kinh nghiệm (chiếm khoảng 30% trên thị trường), theo ông Chánh, nhóm này có thời gian giao dịch trên dưới 5 năm. Kinh nghiệm giao dịch khá dày, tuy nhiên dễ bị sa đà trong lúc thị trường đang nóng do đó khả năng vẫn có thể “mắc kẹt” khi thị trường xuống.
