Những bất cập trong thị trường bất động sản đang khiến việc tiếp cận nhà ở với giá hợp lý của người dân đang ngày một xa vời hơn.
Mất cân đối cung – cầu đẩy giá bất động sản tăng cao
Theo số liệu từ Sở Xây dựng tại 2 thị trường bất động sản lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nguồn cung dự án bất động sản mới đưa ra thị trường trong năm nay đang ở mức thấp nhất kể từ vài năm trở lại đây.
Trong khi, giá bán nhà liên tiếp gây sốc cho thị trường, ở những khoảng giá chưa từng thấy từ trước đến nay. Ví dụ, căn hộ ngoại thành Hà Nội có thể lên tới 50-60 triệu đồng/m2. Hoặc nhà liền kề ở các quận huyện cũng lên tới 100 triệu/m2.
Mất cân đối cung – cầu đẩy giá bất động sản tăng cao (Ảnh minh hoạ)
Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, bước sang năm 2021, nguồn cung đã sụt giảm rõ rệt, chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020.
Trong khi nhu cầu nhà ở đô thị chưa bao giờ bớt nóng, chính sự lệch pha cung – cầu đã khiến giá bất động sản tăng mạnh. Bộ Xây dựng cho biết, vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai tăng 20%), Ba Vì tăng 45%, một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình tăng 46%, Bắc Ninh tăng 20%, Hưng Yên tăng 26%.
Giấc mơ mua nhà tại các thành phố lớn của nhiều người dân đang ngày càng xa vời.
“Vị trí mình đang quan tâm là ở quận Hai Bà Trưng. Các khu chung cư trong quận này, mình thấy giá rơi vào khoảng 4-5 tỷ đồng. Vị trí xa hơn tầm 2-3 tỷ đồng”, chị Vũ Thị Minh Hằng cho biết.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, đây là thách thức để làm thế nào để có giá cả hợp lý hơn để có nhà ở phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân trong giai đoạn này.
Rào cản thủ tục pháp lý
Khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, 70% người dân đô thị có nhu cầu nhà ở với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Thế nhưng, nghịch lý ở chỗ, tại TP Hồ Chí Minh, không còn dự án nhà ở bình dân nào có mức giá như vậy trong suốt 2 năm qua.
Tình trạng tại Hà Nội cũng không khả quan hơn. Thay vào đó, mức giá 40-50 triệu đồng/m2 chiếm số lượng áp đảo. Thậm chí, một số thời điểm, phân khúc cao cấp còn chiếm tỷ trọng cao nhất trên thị trường.
Tại sao nhu cầu người dân có, nhưng doanh nghiệp lại quyết không làm nhà giá rẻ? Một doanh nghiệp từng chia sẻ, ai cũng muốn bán hàng nhanh, để thu tiền về, hơn là bán giá cao, nhưng sức mua chậm. Thế nhưng, doanh nghiệp muốn làm nhà giá rẻ cũng khó. Và thủ tục pháp lý là nguyên nhân chính.
Tính đến thời điểm này, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp vướng mắc lớn nhất về quy định công nhận chủ đầu tư tại Điều 75 của Luật Đầu tư. Cụ thể, quy định phải có 100% đất ở hoặc “dính” đất ở mới được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại. Hiện có khoảng 400 dự án trên toàn quốc đang bị ách tắc.
“Cái nguồn ngân sách bỏ vào dự án khá nhiều rồi, đặc biệt là các dự án có quy mô lớn. Tuy nhiên, khi vướng thủ tục pháp lý, đang bị đình trệ, gây thiệt hại lớn, ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư của các dự án”, bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho biết.
Để làm một dự án bất động sản sẽ phải chịu tác động của 12 Luật khác nhau (Ảnh minh hoạ)
Các doanh nghiệp cho biết, thủ tục chồng chéo khiến thời gian triển khai dự án kéo dài. Để làm một dự án bất động sản, sẽ phải chịu tác động của 12 Luật khác nhau.
“Chúng tôi mong muốn hành lang pháp lý sẽ có cơ quan đứng ra tập hợp thành đầu mối để thống nhất việc chỉnh sửa. Vì có những cái liên quan không chỉ 1 luật, vì vậy các bộ soạn thảo chỉ chủ động luật mà mình được giao nhiệm vụ nhưng còn có những cái liên quan đến luật khác”, Chủ tịch GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất.
Trong một hội thảo đối thoại với các doanh nghiệp xây dựng gần đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Bộ đang tập hợp ý kiến từ các bộ ngành, hiệp hội, doanh nghiệp, để có những kiến nghị sửa đổi thực chất nhất để gỡ vướng mắc cho thị trường.
“Người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra”
Ngoài vướng mắc về pháp lý, quỹ đất cạn kiệt cũng là một nguyên nhân lớn. Tuy nhiên, trên thị trường đang diễn ra nghịch lý là hàng trăm dự án ôm đất, bỏ hoang, không triển khai trong suốt hàng chục năm. Trong khi, nhiều doanh nghiệp lại chật vật đi săn lùng đất để làm dự án mới, nhưng lại không có.
Vậy là thị trường diễn ra tình cảnh “người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra”. Nhiều chuyên gia cho rằng, cần có sự rà soát, xử lý triệt để các dự án ôm đất bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực đất đai.
“Đây là các tập đoàn đầu cơ dự án hơn là mua dự án để phát triển nhà ở. Vì thế họ nắm trong tay hàng chục dự án nhưng sau nhiều năm chưa thấy dự án nào được bán ra cả. Người chủ những dự án này rất yên tâm vì họ biết rằng dù đất bỏ không nhưng giá vẫn tăng. Đây là hiện tượng đầu cơ, mang lại lợi nhuận cao nhưng mang về hậu quả tai hại”, TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá.
Nghịch lý “người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra” khi nhiều nhà đầu tư “ôm đất” bỏ hoang cũng là lý do khiến người dân khó tiếp cận với nhà ở có giá hợp lý (Ảnh minh hoạ)
Rõ ràng, cần có thời gian đê tháo gỡ từng nút thắt về pháp lý cho các dự án. Nhưng có những việc lại có thể tiến hành ngay. Một giải pháp được nhiều ý kiến đề xuất liên tục trong thời gian gần đây, đó là việc xử lý các dự án bỏ hoang, đặc biệt tại các vị trí vàng.
Nhiều ý kiến đề xuất, cần thu hồi các dự án không triển khai, sau đó tổ chức đấu thầu lại vì trong nội đô TP Hồ Chí Minh, Hà Nội có rất nhiều dự án bỏ không.
Như tại Hà Nội qua rà soát có 383 dự án chậm triển khai, chưa giải phóng mặt bằng, chưa hoàn thành quy hoạch, sử dụng sai mục đích. Các vi phạm không mới, một số dự án chậm tiến độ kéo dài, đã được cảnh báo từ nhiều năm trước song chưa được tập trung giải quyết triệt để.
Giải pháp thứ hai được các chuyên gia chỉ ra là phải đánh thuế nặng các dự án chiếm đất nhưng không triển khai. Nếu là cá nhân để họ không coi việc tích lũy nhà đất như một loại tài sản tiết kiệm mà phải đưa vào sử dụng để mang lại hiệu quả cho xã hội. Còn đối với doanh nghiệp nhằm buộc họ phải điều chỉnh để đẩy nhanh tiến độ đưa các sản phẩm bất động sản ra thị trường.
Một số ý kiến còn cho rằng nên chăng cần có sự phân loại các chủ đầu tư. Các doanh nghiệp nào có mục tiêu phát triển dự án tốt nhận được sự ưu đãi phát triển. Còn các chủ đầu tư có truyền thống “ôm đất”, không phát triển dự án cần bị hạn chế.
Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, vì quá khan hiếm nguồn cung dự án mới, nên thị trường bất động sản đang có hiện tượng một số doanh nghiệp dẫn dắt cuộc chơi về giá. Hiện nay, các quỹ đất ở vị trí tốt và đắc địa nằm trong tay một số chủ đầu tư lớn, họ bắt đầu thiết lập các mức giá cao hơn hẳn so với mặt bằng giá đã xác lập trước đây.
Tất nhiên, giá nhà tăng cao còn do yếu tố về giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, nhưng theo đánh giá của các doanh nghiệp, việc thiếu vắng nguồn cung dự án mới vẫn là nút thắt lớn nhất trên thị trường hiện nay.
