Theo các đơn vị nghiên cứu, nhiều khách sạn tại Phố Cổ Hội An (Quảng Nam) đang được rao bán không chỉ lâm vào cảnh thiếu vắng khách thuê mà do chủ đầu tư đang chịu áp lực từ nguồn vốn vay hoặc muốn tái cấu trúc danh mục đầu tư.
Covid-19 “đảo chiều” thị trường du lịch Hội An
Năm 2019, trước khi dịch Covid-19 bùng phát, du lịch Hội An đạt được những thông số khá ấn tượng. Có thể kể ra như tổng giá trị sản xuất ngành dịch vụ – du lịch – thương mại đạt hơn 8.563 tỷ đồng hay tổng lượt khách tham quan lưu trú đến Hội An đạt 5,35 triệu lượt (riêng khách quốc tế đạt 4 triệu lượt). Cũng trong năm này, tổng lượt khách lưu trú đạt hơn 1,97 triệu lượt, doanh thu vé tham quan phố cổ đạt hơn 287 tỷ đồng.
Chưa kể, du lịch Hội An từng được bình chọn và đạt nhiều giải thưởng quốc tế uy tín như “Thành phố tuyệt vời nhất thế giới”, hay “Điểm đến thành phố văn hóa hàng đầu châu Á 2019″… thế nhưng, dịch Covid-19 đang làm “đảo chiều” mọi hoạt động của địa phương này từ du lịch đến thị trường khách sạn, nhà phố cho thuê… Nhất là khi nơi đây ngành du lịch chủ yếu phục vụ khách quốc tế.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho hay, đại dịch Covid-19 đã tác động mạnh mẽ đến ngành du lịch toàn cầu khi hầu hết các quốc gia tiến hành đóng cửa biên giới để kiểm soát dịch bệnh. Kể từ khi ngưng các chuyến bay thương mại quốc tế từ tháng 3/2020, Việt Nam ghi nhận tổng lượt khách quốc tế giảm gần 80% so với năm 2019.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc, Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương
“Mức độ ảnh hưởng của đại dịch Covid lên hoạt động du lịch của mỗi địa phương sẽ khác nhau. Với những điểm đến phụ thuộc nhiều vào nguồn khách quốc tế như Hội An, hoạt động du lịch sẽ không tránh khỏi những tác động nặng nề. Không chỉ riêng Hội An, các địa điểm như Phuket, Bali cũng đang trải qua tình trạng ảm đạm tương tư”, ông Mauro nhấn mạnh.
Vị chuyên gia này cho rằng, trong giai đoạn từ 2009 đến 2020, thị trường Quảng Nam – Đà Nẵng ghi nhận tốc độ tăng trưởng nguồn cung bình quân ở mức 16,7%/năm. Với số lượng nguồn cung lớn đi vào hoạt động và thị trường phụ thuộc nhiều vào lượng khách quốc tế, việc đóng cửa biên giới đã tạo áp lực lớn lên hoạt động của ngành du lịch Quảng Nam – Đà Nẵng nói chung và Hội An nói riêng. Bên cạnh đó, ngành du lịch Quảng Nam – Đà Nẵng đã trải qua một năm thiệt hại nặng nề khi làn sóng dịch bệnh Covid thứ 2 lại trùng với mùa cao điểm du lịch 2020.
Cùng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, việc du lịch ảm đạm, khách sạn ế ẩm đang diễn ra tại Phố cổ Hội An là điều hoàn toàn dễ hiểu. Đây là tình hình chung của các điểm du lịch trên cả nước, nhất là việc du lịch Hội An phụ thuộc nhiều vào lượng du khách quốc tế. Nếu doanh thu tiền bán vé tham quan phố cổ trước dịch có thể lên đến hàng tỷ đồng mỗi ngày thì đại dịch khiến cho con số này giảm đi quá nhiều. Doanh thu của các cơ sở kinh doanh đương nhiên là cũng bị sụt giảm nghiêm trọng.
Hàng quán trả mặt bằng, khách sạn ế ẩm, rao bán cắt lỗ…
Tìm hiểu được biết, hiện tại nhiều khách sạn tại Phố cổ Hội An rơi vào tình trạng ế ẩm khi mà lượng khách du lịch vắng bóng. Ngoài khách sạn ế khách, thì hàng quán tại Hội An cũng đua nhau thanh lý, trả mặt bằng hàng loạt.
Sau đợt dịch Covid-19 thứ 3 cơ bản được kiểm soát, nhưng vào dịp cuối tuần, lượng khách du lịch đến với Hội An rất ít, vì thế lượng gian hàng tại khu vực phố cổ treo biển “giảm giá đến 50%”, hay “thanh lý toàn bộ cửa hàng” để trả lại mặt bằng, hoặc “bán nhà” ngày càng được chủ quan treo lên nhiều. Các gian bán đồ lưu niệm, âu phục, đồ da, cà phê … đã có dấu hiệu đóng cửa dần từ 2 đợt Covid -19 trước, khi đợt Covid thứ 3 diễn ra thì tình trạng này càng trở nên nặng nề hơn. Thậm chí, có nhiều cửa hàng treo biển cho thuê (kèm giảm gía) từ trước Tết Nguyên đán đến nay vẫn đóng cửa im lìm.
Ở loại hình khách sạn cũng diễn ra tương tự. Do vắng khách, áp lực về doanh thu, lợi nhuận nhiều khách sạn tại đây được rao bán trong thời gian này. Trong đó, không ít khách sạn rao bán cắt lỗ. Hiện tại thông tin rao bán cắt lỗ khách sạn tại Hội An đã xuất hiện nhan nhãn trên các kênh rao bán vặt, không khó để tìm ra những cụm từ như “bán cắt lỗ biệt thự, khách sạn tại Hội An biển Cửa Đại” ” bán gấp khách sạn”, “cần tiền bán gấp”, “cần chuyển nhượng”… . dịch bệnh Covid-19 kéo dài khiến cho các nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Quảng Nam nói chung, Hội An nói riêng bị thấm đòn, họ bắt đầu rao bán khách sạn, resort của mình nhằm “cắt lỗ”. Thậm chí, có nhiều loại hình BĐS nghỉ dưỡng được các nhà đầu từ rao bán ở các vị trí “đắc địa” – vốn trước đây là nơi “hái ra tiền” của NĐT.
Chia sẻ về vấn đề này, ông David Jackson cho hay, tình trạng rao bán khách sạn không chỉ diễn ra ở Hội An mà còn ở nhiều địa phương nổi tiếng về du lịch khắp cả nước. Các khách sạn đang được rao bán không chỉ lâm vào cảnh thiếu vắng khách thuê mà có thể chủ đầu tư cũng đang chịu áp lực từ nguồn vốn vay hoặc muốn tái cấu trúc danh mục đầu tư.
Tuy nhiên, khó khăn của người này lại có thể là cơ hội của người kia. Nếu như trước đây, những khách sạn ở vị trí đẹp tại các khu du lịch nổi tiếng, doanh thu cao và giá trị tài sản không ngừng gia tăng theo thời gian thì rất khó cho nhiều nhà đầu tư có thể tiếp cận vì giá quá cao. Thậm chí chủ sở hữu cũng không muốn bán vì đang có được nguồn thu nhập rất đều đặn và đáng kể. Nhưng trong bối cảnh hiện tại, nhiều chủ khách sạn 3-4 sao phải rao bán chúng và tạo nên cơ hội cho các nhà đầu tư trường vốn và có tầm nhìn dài hạn. Nếu mua lại thành công, chủ đầu tư sau sẽ được thừa hưởng thương hiệu hay đội ngũ vận hành của các khách sạn này, từ đó có thể tiếp tục hoạt động khi mà đại dịch Covid-19 qua đi mà không tốn công sức, thời gian và tiền bạc để xây dựng từ đầu.
Còn theo ông Mauro Gasparotti, năm 2020 là một năm khó khăn đối với ngành khách sạn – Du lịch khi phần lớn các cơ sở lưu trú đều có kết quả hoạt động kinh doanh sụt giảm đáng kể và một số phải quyết định đóng cửa tạm thời. Một số khách sạn có quy mô nhỏ đối mặt với áp lực tài chính buộc phải rao bán.
Không khó để tìm thấy các thông tin rao bán cắt lỗ khách sạn, biệt thự Hội An thời điểm này
“Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy nhiều chủ sở hữu khách sạn cố gắng xoay xở, trao đổi với ngân hàng, tổ chức tín dụng để tìm kiếm hỗ trợ về mặt tài chính. Vì vậy, phần lớn chủ sở hữu vẫn cố gắng nắm giữ tài sản và chờ đợi đến giai đoạn thị trường khôi phục. Hầu hết các nhà đầu tư đều kỳ vọng sẽ tiếp cận được các cơ hội đầu tư với mức giá chuyển nhượng thấp hơn trước đó, tuy nhiên phần lớn chủ sở hữu các khách sạn vẫn có xu hướng giữ nguyên mức giá của năm 2019. Theo đó, số lượng giao dịch chuyển nhượng trên thị trường vẫn chưa ghi nhận nhiều do mức giá kỳ vọng khác nhau giữa nhà đầu tư và chủ sở hữu”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.
Quan điểm về việc có hay không việc thu mua những BĐS khách sạn đang bán cắt lỗ, vị chuyên gia Savills Hotel cho rằng, một số nhà đầu tư đánh giá tình hình hiện tại chỉ là biến động tạm thời và vẫn kỳ vọng vào khả năng phục hồi và tiềm năng tăng trưởng của thị trường trong trung hạn. Do đó, đối với những nhà đầu tư này, họ nhìn nhận đây là cơ hội tốt để họ tiếp cận với những tài sản mà trước đây khi thị trường nghỉ dưỡng đang trên đà tăng trưởng họ chưa có cơ hội được tìm hiểu. Savills cũng nhận được các yêu cầu đại diện cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước tìm hiểu các cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Thị trường BĐS Việt Nam có nhiều cơ hội và tiềm năng phát triển, những nhà đầu tư nắm bắt được cơ hội và có giao dịch tốt với những tài sản phù hợp sẽ có rất nhiều lợi thế khi tình hình thị trường du lịch hồi phục trong thời gian tới.
Giải pháp nào hiệu quả với BĐS du lịch Hội An?
Khi được hỏi, mất bao lâu để ngành du lịch nói chung, du lịch Phố cổ Hội An phục hồi, theo các chuyên gia trong ngành, trở ngại lớn nhất với ngành du lịch vẫn là Covid-19 và trước những diễn biến nghiêm trọng đang diễn ra ở Ấn Độ, không thể nói trước điều gì. Nhiều nguồn lực quan trọng đang được dồn vào việc phòng chống đại dịch và Hội An cũng như các địa phương làm du lịch của cả nước đương nhiên vẫn phải ở trong trạng thái “chờ”.
Ông Jackson cho rằng, lợi thế của Hội An là sức hấp dẫn tự thân của đô thị cổ này đối với khách trong nước. Thêm vào đó, Hội An có liên kết một cách tự nhiên và thuận tiện với nhiều điểm du lịch hấp dẫn khác ở các địa phương lân cận như Bà Nà (Đà Nẵng), Mỹ Sơn (Hội An) hay cố đô Huế. Điều này tạo thêm sức thu hút của Hội An và nếu ngành du lịch của địa phương này có thêm nhiều sáng kiến độc đáo, phù hợp thì sẽ thu hút thêm du khách nội địa, giúp từng bước giải quyết khó khăn.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam
Các chương trình kích cầu nội địa cũng có thể hướng đến khách hàng mục tiêu là người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Du lịch tại chỗ (staycation) có thể là xu hướng phù hợp khi mà việc du lịch đến nước khác tạm thời chưa thực hiện được. Các giải pháp để trở thành điểm đến hàng đầu của phân khúc khách hạng sang, có nhu cầu lưu trú dài ngày cũng nên được tiến hành bài bản hơn.
Chủ đầu tư khách sạn, nhà hàng hay mặt bằng trong khu phố cổ nên tính toán lại dòng tiền, cân đối danh mục đầu tư, xác định tâm thế đương đầu với khó khăn trong thời gian tới đây để có các giải pháp tình thế nhằm cầm cự và góp phần giúp họ “chèo chống” qua khó khăn, hướng đến các mục tiêu dài hạn. Xét kịch bản lạc quan nhất thì ngay cả khi Covid-19 được khống chế hoàn toàn thì sự hồi phục cũng cần có thời gian, quá trình chứ không thể đến một cách chóng vánh. Vậy nên, “thắt lưng buộc bụng”, tính toán căn cơ và tận dụng nội lực nên là ưu tiên lúc này.
“Do là di sản văn hóa thế giới, phố cổ Hội An có ưu thế là sức hấp dẫn đặc biệt với ngay cả khách du lịch trong nước, vậy nên vẫn có thể phần nào dựa vào lượng khách nội địa. Việc ngành du lịch Hội An có những sáng kiến như giảm giá vé hay tổ chức các chương trình biểu diễn nghệ thuật như trình diễn thời trang “Dáng phố” hay trình diễn thực cảnh “Đêm trăng Hoài Giang” sẽ thu hút thêm khách trong nước trong thời gian khó khăn chung này”, chuyên gia Colliers Việt Nam khẳng định.
Cùng chia sẻ về giải pháp, ông Mauro cho hay, ngành du lịch chỉ có thể phục hồi khi các chuyến bay thương mại quốc tế được kết nối trở lại. Theo tổ chức UNWTO, ngành du lịch thế giới cần từ 2.5 – 4 năm để có thể đạt được mức năm 2019. “Tuy nhiên, tôi đánh giá thị trường Việt Nam có nhiều thuận lợi hơn trong việc phục hồi nhờ vào nguồn khách du lịch nội lớn và một số lượng khách Việt Nam chuyển từ nhu cầu đi du lịch nước ngoài sang trải nghiệm các điểm đến trong nước. Bên cạnh đó, với vị trí địa lý nằm gần các quốc gia Châu Á với nguồn khách tiềm năng như Trung Quốc, Hàn Quốc… Việt Nam có thể dự kiến đón chào các nhóm du khách này ngay khi biên giới mở cửa trở lại”, ông Mauro nhấn mạnh.
Vị chuyên gia này cũng cho rằng, so với các điểm đến lân cận Hà Nội và Tp.HCM như Hạ Long, Vũng Tàu, Hồ Tràm… vốn có thể tiếp cận dễ dàng bằng đường bộ, Hội An sẽ cần nhiều nỗ lực để khôi phục ngành du lịch hơn. Chính quyền địa phương cần đồng hành cùng các doanh nghiệp lữ hành và các cơ sở dịch vụ lưu trú để tiến hành các hoạt động xúc tiến du lịch ví dụ như tổ chức các lễ hội hoặc chuỗi sự kiện… nhằm thu hút nhóm du khách trong nước đến và lưu trú tại Hội An. Với các chương trình kích cầu du lịch, công suất phòng của các khách sạn được kỳ vọng sẽ dần dần khôi phục, tuy nhiên giá phòng trung bình vẫn sẽ cần thêm thời gian khi vốn dĩ trong thời gian qua, du khách đã dần quen với mức giảm từ 20%-50% so với mức giá năm 2019.
“Đây là thời điểm rất khó khăn mà các khách sạn phải đối mặt, đòi hỏi nhà điều hành phải đánh giá lại tình hình hoạt động, cơ cấu tổ chức để khách sạn có thể vượt qua giai đoạn trước mắt. Các chủ sở hữu khách sạn cần đánh giá và cân nhắc chi phí hoạt động, cũng như cân nhắc cắt giảm hoặc tạm ngưng hoạt động một số tiện ích và cơ sở vật chất để có thể tối ưu hoạt động vận hành. Bên cạnh đó, các khách sạn cũng có thể cân nhắc giới thiệu các gói dịch vụ lưu trú dài hạn nhắm đến đối tượng du khách có nhu cầu làm việc từ xa”, Mauro Gasparotti chia sẻ.
