Theo các chuyên gia trong ngành, NĐT gạo cội là những NĐT chuẩn bị chu đáo các kịch bản của thị trường BĐS và luôn ở trạng thái nắm bắt cơ hội liên tục.
Ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân cho rằng, có một điểm dễ nhận thấy ở nhóm NĐT “cá mập” là luôn có sẵn dòng tài chính mạnh, có đủ kiến thức, kinh nghiệm và trải nghiệm, trải qua ít nhất 1-2 cơn khủng hoảng và có sự chuẩn bị chu đáo các kịch bản của thị trường. Đáng nói, họ luôn là những người đi trước đón đầu, kiên định chờ đợi và ở trạng thái nắm bắt cơ hội liên tục.
Tuy vậy, vị chuyên gia này cho hay, những NĐT gạo cội này chỉ chiếm 10-20% trên thị trường. Họ là những NĐT “xuống tiền” mạnh nhất vào thời điểm thị trường BĐS có dấu hiệu đang đi xuống hay khủng hoảng.
Bên cạnh đó, cũng có một số NĐT kinh nghiệm cũng được xem là nhà đầu tư “cá mập” khi dòng tài chính sẵn có lớn, thường mua nhiều BĐS cùng lúc, thậm chí mua BĐS cùng khu vực. Nhóm này theo các chuyên gia chiếm khoảng 25-30% trên thị trường BĐS. Đặc điểm của nhóm NĐT hay sa đà vào lúc thị trường đang nóng sốt, kiếm lời khủng nếu thị trường tốt.
Theo ghi nhận, nhóm NĐT có tiền, có kinh nghiệm, trải nghiệm hiện vẫn rất sẵn sàng vào thị trường BĐS. Họ thường mua nhiều loại BĐS, ở các phân khúc, đặc biệt có xu hướng đón đầu ở các khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch và kiên nhẫn chờ đợi, chờ điểm rơi và chốt lời. Mặc dù những “cá mập” này trên thị trường không nhiều nhưng lại có vai trò điều tiết thị trường khá lớn. Lý do, họ mua nhiều BĐS ở cùng một khu vực khi nhìn thấy tiềm năng, chính điều này cũng tạo nên những đợt sóng cục bộ của khu vực đó. Thường các NĐT này sẽ có tầm nhìn với thị trường, chuẩn bị kỹ các kịch bản xảy ra khi thị trường lên/xuống.
Theo các chuyên gia, nhóm NĐT này thường có dòng tiền ổn định từ thu nhập khác hoặc từ nhiều loại hình BĐS khác nhau. Chính vì không phụ thuộc vào một suất đầu tư cá biệt nào, họ còn được xem là NĐT tự do, có dòng vốn đủ mạnh để chia trứng thành nhiều rổ và đủ tiềm lực tham gia những cuộc đua đường trường.
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, những NĐT có tiền lớn thực sự thời điểm này họ khá cân nhắc trong việc bỏ tiền ra nhưng lại rất biết nắm bắt cơ hội. Nếu những dự án mà nhiều NĐT khác đang bị ngợp tài chính, không tiếp tục đóng được tiền nữa thì đây sẽ là cơ hội cho các NĐT có tài chính mạnh “nhảy vào”.
“Nhóm nhà đầu tư cá mập thường đầu tư vào cơ hội mà các NĐT trước đang bị mắc kẹt, tùy vào mỗi sản phẩm. Nhóm này quan tâm mạnh đến yếu tố lợi nhuận và thanh khoản. Đây là nhóm NĐT có sẵn tiền mặt, kì vọng lợi nhuận khi đầu tư vào BĐS rất cao”, TS Khương nhấn mạnh.
Chia sẻ thêm về nhóm NĐT “cá mập” tổ chức, vị chuyên gia Savills cho hay, kể từ khi xảy ra dịch Covid-19, những nguyên tắc lựa chọn địa điểm để đầu tư dự án của nhà đầu tư trong nước cũng như “khẩu vị” của nhà đầu tư tổ chức nước ngoài đã có sự thay đổi.
Trước đây, nhà đầu tư tổ chức nước ngoài tìm kiếm những dự án có tỷ suất lợi nhuận từ 8- 10% đối với BĐS tạo ra dòng tiền và trên 20% đối với BĐS mới “rót” tiền.
Cụ thể, ở giai đoạn 2011 – 2012, các quỹ đầu tư nước ngoài tham gia thị trường Việt Nam là chủ yếu là “săn xác chết”, tìm cơ hội thâu tóm, mua lại. “Khẩu vị” của họ ở giai đoạn này khi quyết định mua lại một dự án nào đó thường kỳ vọng tỷ suất sinh lời dao động từ 8 – 10%. Còn với năm 2020 những dự án có tỷ suất sinh lời khoảng 5% cũng đang được tìm kiếm mua rất nhiều. Từ 3 – 5 năm sau họ chuyển nhượng lại sẽ thu lãi.
Nguyên nhân là do nhóm bất động sản tạo ra dòng tiền như các tòa nhà đang hoạt động, khách sạn, khu trung tâm thương mại, bán lẻ… bị tác động mảnh bởi dịch Covid-19, xét cả về doanh thu và chi phí.
“Điều này cho thấy thị trường đã có những diễn biến, khiến tâm lý cũng như kỳ vọng của nhà đầu tư đã khác so với giai đoạn 2011 – 2012. Khi thị trường gặp nhiều khó khăn về hoạt động dẫn đến doanh thu giảm, có những tài sản âm dòng tiền hoặc lãi 1 – 2% nhưng BĐS vẫn tìm kiếm cơ hội để mua”, TS Khương cho biết.
Theo vị chuyên gia này, còn đối với nhóm phát triển mới như khu dân cư, khu đô thị nếu như trước đây nhà đầu tư thường tính toán tỷ suất sinh lời nội bộ dao động 20 – 25% thì bây giờ chỉ kỳ vọng 10 – 15%. Lý do là vì, với thực trạng thị trường không có nguồn cung mới, chi phí vốn với các nhà đầu tư nước ngoài khi vay ở nước họ chỉ 3 – 5%, còn ở Việt Nam thì dao động từ 9 – 11%, nên với một dự án tỷ suất sinh lời 10 – 15% đã mang lại nhiều cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài.
