‘Choáng’ với giá căn hộ tại TP.HCM

Suốt gần 1 tháng qua, giới buôn bất động sản (BĐS) siêu sang tại TP.HCM xôn xao về sự xuất hiện của dự án chung cư Grand Marina tọa lạc trên đường Tôn Đức Thắng, được công bố giá giao dịch thành công 18.000 USD/m² (tương đương 423 triệu đồng/m²). Với mức giá này, các căn hộ dao động 18 – 24 tỉ đồng/căn tùy theo diện tích từ 40 – 110 m². Giá bán rumo (giá thăm dò và công bố phổ biến) của các căn hộ tại chung cư này có mức khởi điểm 16.000 USD/m² (tương đương 376 triệu đồng/m²), nhắm đến khách hàng thượng lưu.

Tuy đây chưa phải mức giá nhà cao nhất thị trường BĐS ở TP.HCM hiện nay, nhưng cũng khiến cả người dân và giới đầu tư BĐS phải kinh ngạc vì mặt bằng giá mới tăng chóng mặt tại khu vực Ba Son (Q.1). 5 năm trước, khi Vinhomes Golden River Ba Son ra mắt, giá mở bán chỉ chừng 3.500 USD/m² (hơn 82 triệu đồng/m²) đã được xếp vào hạng siêu sang.

Giá nhà tại Việt Nam tăng vượt xa thu nhập của nhiều người dân ẢNH: ĐÀO NGỌC THẠCH

Đến năm 2019, cũng ở khu vực này, Alpha King giới thiệu ra thị trường 2 dự án kế bên với giá bán từ 10.000 – 12.000 USD/m² (235 – 282 triệu đồng/m²) đã “gây sốc”, trở thành dự án chung cư có giá cao nhất lịch sử. Vậy mà chưa đầy 2 năm sau, đỉnh giá mới đã tăng gần 100%, chạm mốc 423 triệu đồng, thiết lập kỷ lục mới cho giá nhà khu vực Ba Son.

Thực tế, từ cuối năm 2020, phân khúc nhà cao cấp đã được các công ty tư vấn dự báo sẽ chứng kiến các mức giá mới từ dự án The Spirit of Saigon “chốt” cao chót vót. Tọa lạc ngay vị trí vàng là ở khu tứ giác Bến Thành, có 4 mặt tiền là Phạm Ngũ Lão, Phó Đức Chính, Lê Thị Hồng Gấm, Calmette và đối diện chợ Bến Thành, khu căn hộ này chào bán giá từ 20.000 – 25.000 USD/m² (tương đương khoảng 460 – 570 triệu đồng/m²), phá vỡ kỷ lục về giá của các dự án được thiết lập trước đó, trở thành dự án có giá bán cao nhất lịch sử thị trường BĐS căn hộ tại TP.HCM. Chưa kể, diện tích căn hộ tại The Spirit of Saigon rất lớn, từ 90 – 275 m². Tính ra, các “đại gia” sẽ phải chi từ khoảng 41,5 – gần 157 tỉ đồng để sở hữu 1 căn hộ The Spirit of Saigon.

Theo báo cáo mới nhất của CBRE trong 3 tháng đầu năm 2021, giá bán bình quân căn hộ hạng sang toàn thị trường TP.HCM đạt 6.898 USD/m², tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước. Savills Việt Nam cũng ghi nhận bất chấp tác động của đại dịch tới ngành BĐS trong năm 2020, mô hình BĐS hàng hiệu vẫn ghi nhận tăng trưởng so với các lĩnh vực khác trên toàn cầu. Sau một thập kỷ tăng trưởng ở mức 170%, năm 2020, phân khúc branded residence – BĐS “hàng hiệu” tiếp tục tăng trưởng mạnh. Việt Nam đang thuộc nhóm 10 thị trường có tốc độ tăng trưởng nhanh trong lĩnh vực BĐS “hàng hiệu” trên thế giới.

Những căn hộ xa xỉ tọa lạc tại các khu “đất kim cương”, dịch vụ xa xỉ và tiện ích bậc nhất nên giá bán bị đẩy lên cao. Tuy nhiên, việc định hình giá phân khúc cao cấp ngày càng cao cũng kéo giá mặt bằng BĐS nói chung và căn hộ nói riêng tại TP.HCM lên một tầm mới.

Có những dự án nhà ở trước đây giá thuộc phân khúc bình dân thì nay tăng lên, thuộc hàng trung cấp, vượt quá khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp tại các đô thị lớn. Bộ Xây dựng

Rục rịch tìm mua nhà suốt 2 năm qua, chị Quỳnh Thi (ngụ Q.4, TP.HCM) vẫn chưa thể chọn được căn hộ phù hợp. Làm việc ở Q.3, chị có nhu cầu tìm căn chung cư khoảng 60 – 70 m², bán kính quanh khu vực trung tâm không quá 7 km với số tiền dự trù khoảng 2,4 tỉ đồng trở lại. Sau thời gian khảo sát thị trường, chị Thi nhắm khu chung cư cao cấp Sunrise Riverside (Q.7, TP.HCM) do Công ty Novaland làm chủ đầu tư. Nhân viên bán hàng của công ty cho biết các block mở bán đã hết, hàng khách gửi một số căn cũng bán với giá gốc nhưng tiền phải trả “một cục” hoặc kế thừa lại lịch sử vay từ khách.

Những căn hộ được giới thiệu chủ yếu khoảng 65 – 70 m² (tim tường) nên diện tích sử dụng thực tế chỉ khoảng 62 – 66 m², giá dao động từ 2,6 – 2,8 tỉ đồng, tương đương hơn 41 triệu đồng/m² nhà giao thô, chỉ có phần khung sườn, cửa ra vào, đường điện nước; tường chỉ tô trát, chưa sơn, chưa lát sàn, chưa chia phòng, chưa có bất kỳ tiện ích nào khác bên trong. Nếu hoàn thiện sơ sơ cũng phải bỏ thêm cả tỉ bạc mới ở được.

“Đấy là câu chuyện của tháng 8 năm ngoái. Tháng trước, tôi vừa tham khảo lại thì giá nhà khu này đã tăng lên hơn 46 triệu đồng/m². Suốt năm qua dịch bệnh, tưởng giá nhà giảm nhưng nào ngờ ngày càng tăng. Mua nhà ngày càng khó khăn, giờ cầm tiền tỉ trong tay mà tìm đỏ mắt vẫn chưa có được một căn hộ”, chị Thi thở dài.

Báo cáo về thị trường BĐS nhìn lại cả năm 2020 của Bộ Xây dựng ghi nhận giá chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM vẫn có xu hướng tăng ở cả 3 phân khúc bình dân, trung cấp và cao cấp dù dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp. Trung bình, giá căn hộ chung cư tại TP.HCM tăng khoảng 3 – 4% so với quý 4/2019.

Trong đó, phân khúc căn hộ bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m² có rất ít dự án, chỉ có tại khu vực xa trung tâm, vùng ven, hạ tầng kém phát triển. Trong năm 2020, tại TP.HCM không có dự án nào bán dưới 25 triệu đồng/m²; phân khúc căn hộ chung cư trung cấp ở TP.HCM thiết lập mặt bằng giá mới, dao động từ 35 – 45 triệu đồng/m². Đối với sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp, có giá trên 50 triệu đồng/m² ở TP.HCM có nhiều dự án đầu tư xây dựng chất lượng cao nhưng lượng tiêu thụ không nhiều.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, đánh giá: Nhu cầu BĐS cao cấp tuy thực tế có nhưng thời gian gần đây, đặc biệt từ cuối năm 2020, do nguồn cung hạn hẹp nên chủ đầu tư bắt đầu “leo thang” về giá. Thay vì trước đây lợi nhuận trên doanh thu khoảng 15%, giờ nhiều chủ đầu tư đẩy biên độ lợi nhuận lên tới 30 – 40%. Nếu thị trường BĐS tăng theo đúng nhu cầu, mỗi năm tăng khoảng 10 – 15% thì hợp lý. Việc tăng đột ngột 30 – 40% trong 1 năm đe dọa đà tăng trưởng của những năm tiếp theo.

Chặn đầu cơ để giảm giá GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhận định giá nhà đất tại Việt Nam ngày càng tăng và mang tính “giá ảo”. Lý do chính là tính đầu cơ quá lớn. Quỹ nhà ở được đưa ra thị trường không đến trực tiếp tay người có nhu cầu mà chủ yếu qua các lực lượng gom hàng đầu cơ. Dù chưa đến mức tạo thành “bong bóng” nguy hiểm cho nền kinh tế, nhưng giá BĐS là đầu vào của nhiều ngành sản xuất khác nên khi giá này quá cao sẽ làm tăng chi phí sản xuất khiến giá thành hàng hóa tăng theo. Điều đó khiến năng lực cạnh tranh của nền kinh tế xuống thấp. “Trước đây, Việt Nam đã tính tỷ lệ giá nhà ở trung bình/thu nhập trung bình của người dân khoảng 25 và có thời gian xuống ở mức 15 thì nay ước tính đã lên trên 30. Điều này cho thấy việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho dân chưa ổn, khó khăn cho người dân an cư lạc nghiệp sẽ khiến xã hội thiếu bền vững. Chỉ có một cách duy nhất là áp thuế BĐS để ngăn chặn tình trạng đầu cơ quá cao. Người dân sẽ được hoàn toàn miễn phí đối với hạn mức đất ở theo quy định được chính quyền địa phương công bố. Chẳng hạn quy định hạn mức 200 m2/hộ gia đình thì nếu có diện tích trên hạn mức này sẽ bắt đầu tính thuế và thuế cũng tính theo lũy tiến lên cao”, GS-TS Đặng Hùng Võ hiến kế.

Theo ông Quang, hiện nay nguồn cung BĐS đang phát triển theo hướng đầu tư, cho giới đầu tư nhiều hơn đáp ứng nhu cầu ở. Việc đẩy giá để đầu tư không nên kéo dài 2 – 3 năm vì sẽ gây nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường. Người dân TP có nhu cầu ở, muốn mua nhà ngày càng khó khi những căn hộ 40 triệu đồng/m² dần trở thành mức thấp.

“Về phía chủ đầu tư, nên xem lại định hướng phát triển bền vững, nếu chỉ phát triển vội theo hướng đầu tư dễ gây tình trạng tồn đọng sản phẩm lớn, trong khi nhu cầu người dân không được giải quyết. Về phía chính quyền, khi hạn chế nguồn cung thì doanh nghiệp sẽ lựa chọn phân khúc mà tỷ suất lợi nhuận cao. Do đó, bên cạnh tháo gỡ các thủ tục pháp lý để tăng nguồn cung, nên có chính sách chung phát triển căn hộ giá thấp, giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân TP”, ông Quang đề xuất.