Chìa khóa giúp cải tạo chung cư cũ nhanh hơn

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong năm 2017, UBND TP.HCM đã hoàn tất công tác kiểm tra, rà soát, phân loại và kiểm định chất lượng đối với 474 chung cư cũ (573 lô) xây dựng trước năm 1975. Kết quả có 15 chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm), nhưng đến nay TP mới di dời toàn bộ 6 chung cư với 333 hộ dân; đang di dời dở dang 5 chung cư với 206 hộ dân; đã tháo dỡ 4 chung cư.

Nghị định 69/2021 được kỳ vọng tháo gỡ nút thắt cho việc cải tạo, xây mới chung cư cũ tại TP.HCM ẢNH: ĐÌNH SƠN

Một lãnh đạo Sở Xây dựng TP cho biết sở dĩ việc cải tạo chung cư cũ, đặc biệt là chung cư cấp D, chậm bởi quy định của pháp luật về lĩnh vực cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ còn nhiều bất cập. Đơn cử, quy định cũ yêu cầu phải đạt 100% sự đồng thuận của các chủ sở hữu nên chỉ cần một hộ không đồng ý thì cũng không thể thực hiện. Bên cạnh đó, quy định bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và tái định cư hiện hành không còn phù hợp. Đồng thời, chưa có sự thống nhất trong việc miễn, giảm tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc. Một khó khăn nữa mà vị này nêu ra, là khó mời gọi nhà đầu tư tham gia do nhiều chung cư cấp D có diện tích nhỏ, việc đầu tư xây dựng mới chung cư không đảm bảo hiệu quả kinh tế. Mặc dù UBND TP đã ủy quyền, phân công triệt để cho các quận thực hiện công việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trước năm 1975, nhưng quá trình triển khai còn nhiều vướng mắc như nói trên, nên chương trình này vẫn ì ạch. 

Lãnh đạo một công ty bất động sản nói thẳng, thực tế các khu chung cư cũ nằm ở vị trí đắc địa, hay nằm trên các khu đất lớn đã được các chủ đầu tư đi trước “xí phần” làm hết. Chỉ còn các khu chung cư nhỏ lẻ và nằm ở những nơi xa trung tâm, đường vào khó khăn… Chính vì thế, việc kêu gọi đầu tư cải tạo chung cư cũ sẽ rất khó khăn nếu không có cơ chế đột phá như ưu đãi tiền sử dụng đất, hệ số, chiều cao cũng như hỗ trợ đền bù, tái định cư cho các hộ dân đang sống ở các khu chung cư cũ.

Những vướng mắc về cơ chế, chính sách đã được hóa giải ở Nghị định 69/2021 mới ban hành. Cụ thể, Nghị định 69 cho phép các địa phương khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại thì tùy tình hình cụ thể của địa bàn mà có giải pháp quy hoạch cho cả khu chung cư, nhà chung cư hoặc giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng xã, huyện để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Giải pháp này, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đánh giá là một bước đột phá có thể gỡ nút thắt về cơ chế bấy lâu nay, giúp cho chương trình cải tạo chung cư cũ được “chạy” nhanh hơn. Ông dẫn chứng, từ thực tiễn của TP.HCM có hơn 1.000 nhà chung cư, khu chung cư cũ. Trong đó, chỉ có một số ít khu chung cư có quy mô lớn như khu chung cư Cô Giang (Q.1), khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật (Q.3), khu chung cư Chánh Hưng (Q.8); các khu chung cư Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim (Q.10); khu chung cư Thanh Đa (Q.Bình Thạnh). Còn lại đa số là các chung cư nhỏ dạng nhà ở tập thể có nguồn gốc do chuyển đổi từ khách sạn, nhà riêng lẻ được xây dựng trước năm 1975 có diện tích khuôn viên chỉ trên dưới 500 m2. Có những nhà chung cư nằm trong hẻm nhỏ, như Q.5 có 408 nhà chung cư, Q.3 có 48 nhà chung cư, khu chung cư… Phần lớn trong số này không thể xây dựng lại nhà chung cư mới tại địa điểm cũ do không phù hợp quy hoạch.

Trên thực tế, tại TP.HCM, ý tưởng này đã được UBND Q.3 triển khai thông qua việc gom 43 khu chung cư trên địa bàn quận để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô lớn đủ để tái định cho tất cả chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Để thực hiện dự án, khoảng 54.000 người dân phải chịu ảnh hưởng. Cụ thể, dự án chỉnh trang đô thị đang được quận triển khai gồm: xây dựng khu tái định cư tại P.11, xây dựng khu dân cư – thương mại tại khu vực chợ Nguyễn Văn Trỗi và thay thế 9 chung cư cũ nguy hiểm, hư hỏng nặng; điều chỉnh quy hoạch, xây dựng chỉnh trang dọc hai bờ kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè… Mô hình này được cho rằng người dân sẽ đồng thuận khi triển khai và đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và nhà nước khi nơi tái định cư của người dân được gắn với không gian sống, làm việc, học tập… trước khi bị giải tỏa. 

Để làm đề án này, UBND Q.3 có những chính sách linh hoạt tùy vào từng nhóm đối tượng bị ảnh hưởng khi làm dự án. Chẳng hạn, với người dân bị di dời, quận sẽ chú trọng đến việc bố trí tái định cư, đơn giá bồi thường. Hay với các tiểu thương, mức độ ảnh hưởng đến việc kinh doanh của họ phải ở mức thấp nhất. Tùy từng hoàn cảnh, vị trí để đưa ra chính sách hợp lòng dân. Theo thống nhất giữa Q.3 và đơn vị tư vấn, trọng tâm quy hoạch là khu vực dọc hai bên bờ kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè đoạn đi qua địa bàn quận. Tổng diện tích khu vực nghiên cứu là khoảng 110 ha, gồm một phần các phường: 7, 9, 10, 11, 13 và 14. Trong đó, gần 20 ha là diện tích đất đường sắt. Cũng theo định hướng quy hoạch, khu vực ga Sài Gòn được lấy làm động lực phát triển, bố trí dọc kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè những chức năng khác. Cùng với đó, cải tạo cảnh quan hai bên bờ kênh, chỉnh trang đô thị để tổ chức giao thông, bổ sung công viên, bảo tồn nét văn hóa lịch sử đặc trưng từng khu vực.

Nghị định 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực kể từ ngày 1.9.2021 với nhiều cơ chế, chính sách có tính đồng bộ, khả thi chắc chắn sẽ mở ra một giai đoạn mới thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhằm thực hiện mục tiêu tái định cư tốt nhất, thỏa đáng nhất cho tất cả chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Để tiến hành chỉnh trang đô thị, 7 dự án sẽ được hình thành gồm: Khu tái định cư tại khu vực Xí nghiệp đầu máy Sài Gòn (P.11), khu chung cư Trung tâm thương mại Lê Văn Sỹ (P.13), khu chỉnh trang đô thị tại các phường 7, 9, 11, 14 và khu vực nhà ga Hòa Hưng. Dự án sẽ làm theo mô hình cuốn chiếu. Người dân bị ảnh hưởng khi làm dự án sẽ được tái định cư tại chỗ và việc xây dựng nhà tái định cư cho người dân sẽ được ưu tiên trước. Để có nguồn vốn đầu tư, chính quyền đã mời các doanh nghiệp tham gia dự án chỉnh trang đô thị theo hình thức đối tác công – tư (PPP).

Thực tế này cho thấy, nếu triển khai quy định gom nhiều chung cư và có chính sách đảm bảo hài hòa lợi ích, chắc chắn chương trình cải tạo, xây mới chung cư cũ sẽ được đẩy nhanh chứ không ì ạch như hiện nay.