“Ai mà nói đầu tư đất luôn tăng giá thì họ chưa đi mua bán đất bao giờ, hoặc có mua đất và tăng giá cũng không biết vì sao đất lên giá”.
Công việc của Thịnh là huy động vốn, làm ở phố tài chính. Nhưng đúng như ông bà xưa vẫn nói: tối ăn sang, sáng ăn xôi, sáng vẫn uống ly cà phê sữa vỉa hè 20.000 đồng/cốc. Một ngày nọ, trong lúc đang mua gói xôi, Thịnh nghe chị bán xôi và chị bán bún bò tranh cãi về việc bất động sản luôn tăng giá.
Chị bán xôi 6 năm tiết kiệm được 200 triệu đồng và mua một mảnh đất dưới quê. Sau 3 năm thì bán hòa vốn. Chị bán xôi thốt lên rằng: “Biết vậy gửi tiết kiệm ngân hàng cho rồi”.
Chị bán bún bò tranh luận: “Bé Ba hàng xóm nhà chị vừa mua mảnh đất 500 triệu đồng. Khoảng 6 tháng sau bán 1 tỷ đồng, lời gấp hai lần“.
Tôi hỏi lại chị bún bò, “chị có thấy bé Ba cầm tiền không hay chỉ nghe kể?“. Chị bún bò nghe kể lại thôi.
Thịnh thở dài rồi thốt lên: “Chị bún bò ơi! Nếu chị nghe 100 câu chuyện về mua bất động sản và tăng giá khi bán, thì em cũng có thể cho chị nghe 1.000 câu chuyện, 1 triệu câu chuyện mua bất động sản xong và bị mất thanh khoản, thua lỗ vì đất. Ai mà nói đầu tư đất luôn tăng giá thì họ chưa đi mua bán đất bao giờ, hoặc có mua đất và tăng giá cũng không biết vì sao đất lên giá”.
Khi giao dịch, nhà đầu tư cần lưu ý các yếu tố:
1. Vị trí
2. Pháp lý
3. Thanh khoản
4. Vốn
Xin phân tích cụ thể về trường hợp của chị bán xôi.
Vấn đề pháp lý
“Chị bán xôi mua ở vị trí nào?“, Thịnh hỏi.
– “Đứa em họ dưới quê làm nghề chạy xe ba gác. Hôm về quê, chị bảo tiết kiệm được chút tiền muốn mua đất nên nó giới thiệu, và chị mua“, chị bán xôi trả lời.
“Chị có điều tra thẩm định không? Em họ của chị có phải môi giới chuyên nghiệp không?”
– “Chị tin nó nên đi xem đất có sổ đỏ thì mua thôi em, không điều tra gì. Còn đứa em cũng không phải dân buôn đất”.
=> Pháp lý thị trường không nắm rõ.
Tôi chưa kiểm tra pháp lý cho lô đất, nên không biết đất đó “ngon, tốt” cỡ nào. Thường nhà đầu tư phải kiểm tra tính pháp lý bằng 2 cách: Hoặc lên địa chính xem quy hoạch đất ở, hoặc tới Sở Tài nguyên xem quy hoạch xây dựng. Nếu chỉ xem quy hoạch đất ở thôi thì chị vẫn có thể dính vào dự án đó.
Vấn đề thanh khoản
“Chị lên TP.HCM thì ai rao bán đất cho chị?”.
– “Chị nhờ đứa em dưới quê bán giúp. Rao bán mãi chẳng ai hỏi han. Giờ kẹt tiền nên bán hòa vốn luôn, may còn có người mua”.
=> Do kênh bán hàng, quảng cáo của chị yếu nên chị sẽ không thanh khoản được, hoặc phải quen nhiều môi giới mới bán được hàng.
Vấn đề vốn
“Hồi đó chị mua bằng tiền túi hay đi vay mượn?”
– “Mảnh đất đó giá 200 triệu đồng. Lúc đó chị có 150 triệu đồng, vay mượn anh em họ hàng thêm 50 triệu đồng để mua. Mỗi tháng 2 vợ chồng chị tiết kiệm được 5 triệu đồng nên trả hết nợ trong 1 năm”.
Kết luận: Đất của chị không tăng giá, chị cũng nắm rõ rồi đó. Đây xem như là bài học đắt giá, phải 3 năm mới trả giá được. Về trường hợp này, có thể chấm điểm như sau:
– Vị trí : chấm điểm 3/10 do không phải khu vực có sóng.
– Pháp lý : chấm điểm 2/10 vì mua theo niềm tin, không có kiểm chứng, không kiểm tra quy hoạch.
– Thanh khoản : chấm điểm 2/10 do giao cho em họ bán, không biết giao cho sale, môi giới hay viết quảng cáo online.
– Vốn : chấm điểm 6/10, mới đầu tư mà tính toán như vậy là tốt quá rồi.
