‘Chẻ nhỏ’ bất động sản cho hàng trăm người mua chung : Quá nhiều rủi ro

Một số công ty kinh doanh bất động sản tại Việt Nam gần đây triển khai việc bán chung một miếng đất hay căn nhà cho nhiều người và được xem là cơ hội để nhiều người ít tiền vẫn tham gia đầu tư vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế tài chính đều cho rằng hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người tham gia.

TS.Lê Đạt Chí, Phó trưởng Khoa Tài chính (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) nhận định mô hình này mang tính huy động vốn chứ không phải là việc chứng khoán hóa bất động sản. Trên thế giới, thông thường một tài sản đầu tư được chứng khoán hóa sẽ phải có quy định riêng. Trong đó, bắt buộc tài sản đầu tư phải được một cơ quan quản lý thẩm định và phong tỏa để xác định các chủ sở hữu sau khi giao dịch nhằm  bảo vệ người mua tài sản này. Việc phong tỏa tài sản để tránh có kẻ xấu lại mang tài sản đó tiếp tục bán cho nhiều người khác. Bên cạnh đó, liên quan đến việc đồng sở hữu của rất nhiều người đối với một bất động sản thì sẽ có nhiều vấn đề phức tạp. Trường hợp muốn bán thì ai sẽ quyết định? Vì theo quy định hiện hành, việc bán bất động sản dù 1 người đứng tên thì phải được sự đồng ý của vợ hoặc chồng. Như vậy nếu 1.000 người cùng mua thì chỉ cần 51% đồng ý bán như các công ty thông tin, tương đương 510 người đồng ý thì có thể phải thêm ý kiến của khoảng 500 người có liên quan là chồng hay vợ. Điều này có lẽ không khả thi và khó thành công. Ngoài ra, TS.Lê Đạt Chí cho rằng hình thức này chỉ mang tính huy động vốn là chủ yếu, còn rủi ro hơn cả việc người dân mua bất động sản trả trước và góp vốn theo tiến độ thực hiện cho các dự án hình thành trong tương lai. 

Đồng quan điểm, Luật sư Trương Thanh Đức – Luật sư điều hành Công ty Luật ANVI – phân tích thêm: hình thức này mới nghe thì có thể thấy tích cực vì được chia nhỏ, giảm rủi ro “bỏ hết trứng vào một rổ” cho nhà đầu tư thay vì dồn hết vài tỉ đồng để mua riêng một miếng đất. Tuy nhiên, nó dễ lẫn lộn với hình thức gọi vốn, đa cấp và hay lợi dụng để lừa đảo. Luật quy định một bất động sản có thể được nhiều người đồng sở hữu nhưng chưa có trường hợp nào sổ đỏ ghi đủ cho từ 10 người hay cả 100 người. Như vậy những người mua chỉ có thể ủy quyền cho trưởng nhóm làm đại diện. Điều này lại trở thành như hoạt động ủy thác đầu tư. Nếu gặp người lợi dụng thì nhà đầu tư sẽ mất tiền. “Rủi ro cho người tham gia giao dịch này rất cao vì pháp lý không cấm nhưng cũng không quy định. Nếu xảy ra tranh chấp cũng khó kiện đòi được tiền vì phải cần cả 100 người hay ngàn người đó đều có chung ý kiến thống nhất. Người dân nên cân nhắc kỹ và tự quyết định vì phải chấp nhận mọi rủi ro nếu tham gia”, Luật sư Trương Thanh Đức nói

Cũng cho rằng mô hình “chẻ nhỏ” bất động sản để bán của một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là khá rủi ro cho người mua, ông Huỳnh Phước Nghĩa – chuyên gia tư vấn cấp cao tại GIBC – cho hay ở các nước, hoạt động này thường do các công ty trung gian đứng giữa thực hiện mà không phải là chủ tài sản. Hiện tại ở Việt Nam, pháp luật không cấm nhưng cũng không có quy định nào liên quan đến vấn đề này. Đây là yếu tố rủi ro cao nhất cho người mua bất động sản theo hình thức này. Bởi nếu việc sở hữu chỉ thông qua quyền góp vốn trên hợp đồng thì cũng tương tự như các hoạt động ủy thác đầu tư, góp vốn đầu tư. Nếu  vậy thì gọi đây là nền tảng hay hoạt động huy động vốn mà không thể so sánh với việc chứng khoán hóa bất động sản hay mô hình của quỹ đầu tư tín thác bất động sản như các nước khác. Nếu là quỹ đầu tư thì phải được cấp phép và chịu sự chi phối của cơ quan quản lý nhà nước như Ủy ban chứng khoán Nhà nước với các điều kiện cụ thể như điều lệ quỹ, ban điều hành, thời gian huy động vốn… Khi một loại hình đầu tư mà không có pháp lý quy định cụ thể thì mọi rủi ro khi có tranh chấp, khiếu kiện cá nhân sẽ gánh chịu hoàn toàn.

Tuy nhiên, ông Huỳnh Phước Nghĩa cũng cho rằng cơ quan quản lý có thể xem xét để tiến tới đưa ra quy định hướng dẫn cho hoạt động góp vốn đối với 1 loại tài sản nói chung, trong đó bao gồm bất động sản. Khi đó những doanh nghiệp có nhu cầu sẽ áp dụng và người tham gia cũng được hiểu rõ ràng về quyền lợi, trách nhiệm của mình để tránh bị mất tiền. “Ý tưởng hay mô hình kinh doanh nào cũng cần dựa trên nền tảng pháp lý. Hiện tại các quy định của Việt Nam về vấn đề này không có nên cá nhân tham gia phải hết sức thận trọng vì dễ xảy ra các trường hợp tranh chấp, kiện tụng. Nếu  là hợp đồng góp vốn hay đầu tư gì thì dịch vụ cũng phải được xác định bởi các cơ quan quản lý nhà nước mới hạn chế được rủi ro”, ông Huỳnh Phước Nghĩa chia sẻ thêm.