TTO – Trong 5 năm qua, từ 2015 – 2020, những căn hộ bình dân có giá 1-2 tỉ đồng lần lượt biến mất khỏi thị trường.
Ảnh: QUANG ĐỊNH
Nhà ở xã hội với số lượng có hạn, người mua được quy định rất chặt. Mọi người trông vào căn hộ thương mại để có nơi ở, nhưng những căn hộ giá phải chăng sớm “tuyệt chủng”, thay vào đó là căn hộ hạng A, hạng sang ồ ạt ra hàng. Cung và cầu về căn hộ như hai đường thẳng song song, chẳng bao giờ gặp nhau.
Không còn căn hộ hạng C
Sau giai đoạn đóng băng từ 2009 – 2013, tới năm 2017 Công ty DKRA làm báo cáo thị trường với chủ đề “Mặt bằng giá mới”, trong đó có thông tin căn hộ hạng B và hạng C là phân khúc dẫn dắt thị trường trong năm 2017 khi chiếm khoảng 78% nguồn cung căn hộ mới toàn thị trường.
Nhưng đến báo cáo quý 3-2018, DKRA cho biết nguồn cung căn hộ hạng A và B đã chiếm 98%, hạng C chỉ còn 2%. Và đến năm 2019 thì phân khúc hạng B chiếm tỉ trọng lớn, khoảng 69% nguồn cung mới.
Thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung căn hộ hạng C. Giá bán ban đầu của chủ đầu tư đưa ra thị trường liên tục tăng mạnh trong năm. Mức tăng dao động trung bình 15-20% so với mặt bằng chung của thị trường tại khu vực.
Tới năm 2020, căn hộ hạng A vươn lên dẫn đầu khi chiếm 69% nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ toàn thị trường. Căn hộ hạng C gần như không còn nguồn cung mới trên thị trường.
Quý 1-2021, giá bán căn hộ ở một số quận cũ tại khu đông TP.HCM tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới, nhiều dự án chạm ngưỡng hạng sang. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở căn hộ hạng A, thị trường tiếp tục thiếu vắng sản phẩm căn hộ hạng C.
Còn về giá, theo DKRA, chỉ trong vòng 7 năm (2013 – 2020), giá chung cư bình dân (căn hộ hạng C) đã tăng khoảng 100% từ khoảng 16 triệu đồng/m2 lên trên 30-32 triệu đồng/m2. Không những vậy, các dự án căn hộ nhóm này trong 3 năm trở lại đây ngày càng khan hiếm và thậm chí đang biến mất trên thị trường.
Đến quý 1-2021, các mức giá nói trên lại tiếp tục tăng 5-10% so với giá của năm 2020. Không chỉ căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2, mà ngay cả những căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 cũng trở nên khó kiếm ở TP.HCM, khi mà giá căn hộ tại Bình Dương, Đồng Nai cũng đã ở mức 33-45 triệu đồng/m2.
Cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà lần đầu càng xa vời hơn, khi những dự án bất động sản (BĐS) mới có mức giá trên dưới 1,5 tỉ đồng/căn vốn khan hiếm từ 2018 thì đến nay mức 2 tỉ đồng/căn 2 phòng ngủ cũng rất khó tìm.
Theo nghiên cứu của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA), phân khúc nhà ở cao cấp đưa ra thị trường có thể chiếm đến tỉ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường BĐS năm 2020. Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở.
Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự “lệch pha” sản phẩm trên thị trường BĐS, dẫn đến sự phát triển của thị trường BĐS thiếu tính ổn định, bền vững.
Một chung cư đang được xây dựng ở TP Thủ Đức (TP.HCM) – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Giá tăng, chất lượng… không thay đổi
Giá nhà đất tăng nóng trong năm 2020 được nhận định có lý do thiếu nguồn cung và chủ đầu tư dự án muốn “tối đa hóa lợi nhuận”, trong lúc tỉ lệ mua đầu tư khá cao, bình quân lên đến 70-80%, qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020.
TS Sử Ngọc Khương – giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư của Công ty Savills VN – cũng cho rằng giá căn hộ thời gian qua tăng chủ yếu do chi phí đất đai, chi phí thủ tục pháp lý và tình trạng khan hiếm nguồn cung nên các chủ đầu tư tranh thủ tăng giá bán.
Xếp hạng căn hộ hạng A, B, C theo mức giá cách đây 4-5 năm giờ đã không còn chính xác nữa, bởi cũng căn hộ cùng phân khúc nhưng giá đã tăng cao để được xếp vào nhóm cao hơn (về giá) nhưng chất lượng không có gì thay đổi.
Sự biến mất của căn hộ vừa túi tiền không chỉ bởi các nhà đầu tư tập trung phát triển căn hộ cao cấp mà còn nguyên nhân từ việc đẩy giá những căn hộ cùng hạng.
Theo ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch HOREA, một dự án ban đầu chỉ bán 30-33 triệu đồng/m2 mà đến nay đang được bán với giá 50-55 triệu đồng/m2. Cùng một dự án nhưng giá trung bình bị đẩy lên phân khúc cao hơn khiến người có nhu cầu thực không còn cơ hội.
* Ông TRẦN KHÁNH QUANG (tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa):
Giá tăng có phần do thủ tục
Giá đất tại TP.HCM quá cao nên người dân phải dạt ra vùng xa mới hi vọng có nhà, có đất. Nhưng thủ tục pháp lý của chính quyền gián tiếp gây ra khan hiếm nguồn cung, chủ đầu tư phải bán giá cao vì chi phí tăng và vì ít hàng trong khi các nhà đầu tư có dấu hiệu hưng phấn thái quá, mua bất động sản mà không cần xem đất, thậm chí mua đất ở rất xa. Trong đó, truyền thông cũng góp phần làm cho giá tăng…
Cần thuốc đặc trị sốt đất ảo
Liên tiếp trong ba năm trở lại đây, cứ sau tết cổ truyền là nhiều nơi trong cả nước lại xảy ra sốt đất, nhà đầu tư đổ xô đi xem đất. “Sốt ảo thôi, giao dịch rất ít. Anh em môi giới than trời vì đâu có mua bán được gì trong thời gian qua” – ông Phạm Lâm, phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết.
Từ các điểm sốt đất thời gian qua, ông Phạm Lâm cho rằng sốt đất xảy ra cục bộ tại một số địa phương khi có thông tin về quy hoạch. Giá có thể hô lên vài trăm triệu đồng đến vài tỉ đồng… nhưng không phải là giao dịch quy mô lớn mà chủ yếu là giao dịch nhỏ, do một nhóm người đưa ra những thông tin về quy hoạch, điều chỉnh giá đất để trục lợi, kiếm lời qua cơn sốt đất.
“Cũng phải thừa nhận rằng giá đất trong những năm qua đã tăng lên rất nhanh do người dân có tiền nhàn rỗi và kỳ vọng về giá bất động sản tăng trong bối cảnh nền kinh tế hồi phục tích cực, kinh tế vĩ mô ổn định…” – ông Lâm phân tích.
1,8 triệu tỉ đồng
Đó là tổng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến ngày 28-2-2021, tăng 2,13% so với năm 2020.
Nguồn: NHNN
Tiết kiệm được một, giá nhà tăng hai, ba
Theo ghi nhận của Tuổi Trẻ, nhìn chung lãi suất cho vay mua nhà sau khi hết thời gian ưu đãi hiện dao động khoảng 10-11%/năm tùy ngân hàng.
Căn hộ có diện tích 36m2 tại một chung cư ở TP.HCM nhưng có khoảng 10 người sinh sống – Ảnh: Q.Đ.
Với mức lãi suất này, nếu một người vay 1 tỉ đồng trong thời hạn 10 năm, mỗi tháng phải trả cả gốc lẫn lãi khoảng 16,6 triệu đồng, tương đương xấp xỉ 200 triệu đồng/năm. Nếu vay 15 năm, số tiền phải trả hằng tháng còn khoảng 14 triệu đồng. Trường hợp lãi suất cho vay tăng, sau 10 năm số tiền cả gốc lẫn lãi phải trả có thể gần gấp đôi số tiền vay ban đầu.
Rượt đuổi không cân sức
Anh Đức Minh (Q.Tân Phú, TP.HCM) cho biết để trả được số tiền gốc và lãi khoảng 16 triệu đồng/tháng (nếu vay 1 tỉ đồng) thì thu nhập của cả hai vợ chồng anh phải ở mức từ 30 triệu đồng/tháng trở lên mới kham nổi vì còn phải lo khoản học phí, ăn uống cho hai con, chi tiêu trong gia đình, chưa tính các khoản đột xuất.
“Đó là lý do hai vợ chồng tôi băn khoăn mãi chưa dám quyết, trong khi giá nhà cứ tăng vùn vụt. Vừa qua tôi đi tham khảo một số dự án thì thấy mức giá chung cư ở các quận xa cũng đã từ 40 triệu đồng/m2 trở lên mà phải chờ vài năm mới bàn giao nhà.
Với mức giá này, một căn hộ 60m2 có giá hơn 2 tỉ đồng. Với vài trăm triệu đồng ít ỏi dành dụm được, số tiền vợ chồng tôi phải vay sẽ ở mức hơn 1,5 tỉ đồng, hằng tháng phải trả hơn 20 triệu đồng. Đặt lên bàn cân giữa chuyện “an cư” và gánh nợ khiến tôi đau đầu” – anh Đức Minh nói.
Anh Khôi (TP Thủ Đức) cho hay với tài chính (gồm cả khoản có thể vay) khoảng 1,5 tỉ đồng, anh đã rảo khắp các quận, huyện ngoại thành nhưng với mức tiền này ngay các chung cư cũ cũng khó kiếm.
“Tôi có cảm giác rượt đuổi không cân sức giữa người mua và giá nhà. Tôi tiết kiệm được một, giá nhà đã tăng hai ba lần. Đi dự các sự kiện mở bán dự án, tôi thấy rất nhiều người mua giai đoạn đầu chủ yếu là để lướt sóng chứ không phải để ở. Đến khi dự án gần bàn giao, giá căn hộ đã chênh với khi mở bán từ vài trăm triệu đến cả tỉ đồng. Người có nhu cầu thật nếu mua vào giai đoạn này thì số tiền phải vay cũng tăng lên khiến ít người kham nổi” – anh Khôi nói.
Kiểm soát dòng tiền ngân hàng vào bất động sản
Trước việc giá nhà đất và căn hộ bị đẩy lên quá cao, có nhiều kiến nghị được đưa ra, trong đó có chuyên gia đề xuất thay vì cho vay 70% giá trị tài sản bảo đảm có thể tạo cơ hội để nhà đầu tư vay lướt sóng ở giai đoạn sốt đất, nên tính giảm hạn mức xuống còn 30 – 50% tùy giai đoạn.
Tuy vậy, theo tổng giám đốc một ngân hàng (NH) cổ phần, trên thực tế không phải với dự án nào NH cũng cho vay 70% giá trị. Với các bất động sản là nhà ở hoặc đất ở riêng lẻ, NH thẩm định theo giá trị thị trường và có “trừ hao” chứ không theo mức giá ở các thời điểm nóng sốt. Càng sốt đất, NH càng thận trọng. Do vậy trên thực tế, nhiều bất động sản chỉ được NH cho vay không quá 50% giá trị.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Hoàng Minh – phó giám đốc phụ trách NH Nhà nước chi nhánh TP.HCM – cho biết tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn là 2,6 triệu tỉ đồng, trong đó có 72% dành cho sản xuất kinh doanh, 13,5% cho bất động sản và còn lại cho tiêu dùng. Tỉ lệ này duy trì từ khoảng năm 2015 đến nay. Tính theo con số tuyệt đối, dư nợ bất động sản trên địa bàn TP.HCM xấp xỉ 350.000 tỉ đồng. Theo ông Minh, tỉ lệ này là hợp lý và an toàn cho hoạt động của thị trường, kể cả thị trường bất động sản. Còn giai đoạn 2005 – 2008, tín dụng bất động sản quá nóng, chiếm 35 – 40% tổng dư nợ.
Trước đó, phát biểu tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 3 diễn ra mới đây, Phó thống đốc NH Nhà nước Đào Minh Tú cho biết tín dụng bất động sản là một trong những lĩnh vực mà ngành NH quản lý chặt chẽ. “Trước tình hình bất động sản có những dấu hiệu nóng, NH Nhà nước đã giám sát, cảnh báo tới các tổ chức tín dụng. Hiện mức tăng cho vay bất động sản 2,13% không phải ở tất cả tổ chức tín dụng mà chỉ có ở một vài tổ chức tín dụng, có thể hơn mức bình thường so với trước đây” – ông Tú nói.
A.HỒNG
Nhiều ngân hàng tăng cho vay bất động sản
Ghi nhận của Tuổi Trẻ cho thấy, trong năm 2020 và đầu năm 2021, trong bối cảnh sản xuất kinh doanh gặp khó khăn khiến cho vay với lĩnh vực này hạn chế, một số NH đẩy mạnh rót vốn cho bất động sản vì đây là lĩnh vực có thể cho vay lãi suất khá cao…
Chẳng hạn, NH BIDV tung gói vay vốn trung dài hạn quy mô 50.000 tỉ đồng giữa tháng 1-2021 dành cho khách mua nhà, mua xe, tiêu dùng cá nhân với lãi suất 7%/năm trong 6 tháng đầu tiên. Trường hợp cố định lãi suất 12 tháng, 18 tháng lãi suất từ 7,5 – 7,9%/năm.
VietinBank giữa tháng 1-2021 cũng tăng quy mô gói cho vay ưu đãi lãi suất trung dài hạn lên đến 50.000 tỉ đồng, thời gian ưu đãi lên tới 36 tháng dành cho khách hàng là cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống hoặc sản xuất kinh doanh. Mức lãi suất cho vay với nhu cầu mua nhà giảm còn 6,6%/năm, cố định từ 6-12 tháng.
Tại Techcombank, gói vay ưu đãi mua nhà được áp dụng lãi suất ưu đãi từ 6,69%/năm. Sau thời gian cố định, áp dụng lãi suất thả nổi trong đó biên độ cộng thêm chỉ từ 2,3%/năm.
Ai cũng đầu tư, sao giá không tăng!
Người dân tham quan căn hộ mẫu của một dự án bất động sản ở TP.HCM – Ảnh: DUYÊN PHAN
Đã đến lúc Chính phủ và các địa phương cần áp dụng những công cụ mạnh để triệt tiêu động lực của giới đầu cơ (tổ chức và cá nhân) đang làm thị trường bất động sản méo mó và sốt ảo.
Nhiều chuyên gia kinh tế đề nghị như trên và cho rằng tình trạng nhiều căn hộ chung cư bàn giao cả năm trời không ai ở, những mảnh đất tiền tỉ bỏ hoang 5-10 năm rất nhiều ở TP.HCM và nhiều tỉnh thành là dấu hiệu cho thấy giới đầu cơ đang thao túng thị trường bất động sản (BĐS).
Nghiên cứu của các công ty nghiên cứu thị trường và môi giới BĐS cũng cho thấy có đến 60 – 70% lượng người mua căn hộ tại TP.HCM trong thời gian qua là để đầu tư hoặc đầu cơ. Với các dự án đất nền vùng ven, gần 100% người mua không để ở do đối tượng mua toàn ở các thành phố lớn trong khi các dự án còn lâu mới hoàn thiện hạ tầng.
Theo thạc sĩ Nguyễn Lê Ngọc Hoàn (khoa tài chính – ngân hàng, Trường đại học Mở TP.HCM), thực chất thị trường BĐS thời gian qua là cuộc chơi của những nhà đầu cơ. Chính quyền cần phải gửi một thông điệp mạnh mẽ bằng các công cụ thuế đủ sức răn đe. Như Mỹ, thuế nhà đất thông thường là 3 – 3,5% giá trị BĐS. Nếu một khu vực xảy ra sốt đất, chính quyền sẽ ngay lập tức tăng thuế lên 5%, nếu chưa hết sốt sẽ tiếp tục tăng lên…
“Người càng sở hữu nhiều BĐS phải chịu thuế càng cao; mức thuế đánh vào căn nhà, BĐS thứ 2, thứ 3 cao hơn thuế căn nhà đầu tiên. Và bất kể căn hộ, nhà phố hay đất nền nếu để trống, không đưa vào sử dụng sẽ đánh thuế cao”, ông Hoàn đề xuất.
Ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA), cũng cho biết đã nhiều lần kiến nghị việc áp dụng các công cụ thuế tài sản để nhằm hạn chế đầu cơ nhà đất, kiềm chế giá đất tăng nóng. “VN còn chờ Quốc hội sửa đổi luật nên không giải quyết được kịp thời. Do đó, nên giao công cụ điều chỉnh thuế chống đầu cơ về cho Chính phủ”, ông Châu đề nghị.
Tăng nguồn cung căn hộ: chưa thấy giải pháp
Hầu hết các dự án căn hộ tại Hà Nội gần đây có giá bán 30 – 40 triệu đồng/m2.
Theo ghi nhận của Tuổi Trẻ, hiện chỉ những dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc bung hàng được một thời gian tại các quận Hà Đông, huyện Hoài Đức, Gia Lâm… mới có giá từ 17 – 22 triệu đồng/m2.
Chị N.L.T. cho biết tại Hà Nội, căn hộ giá rẻ đã biến mất trong một năm trở lại đây, cơ bản không có hàng mới. Hầu hết các dự án thương mại mới đều bung hàng ở mức trên dưới 30 triệu đồng/m2. Căn hộ giá rẻ còn sót lại tại Hà Nội là các dự án nhà ở thương mại của Mường Thanh do đại gia Lê Thanh Thản bung hàng từ những năm trước hoặc các dự án nhà ở xã hội khu vực Long Biên, giá khoảng 16 – 19 triệu đồng/m2.
Nguồn cung ít đang đẩy giá căn hộ lên cao, ngay cả dự án tái định cư IA20 tại khu đô thị Ciputra cũng có giá bán từ 25 – 26 triệu đồng/m2.
Số liệu của Hội Môi giới bất động sản VN cho thấy trong cả năm 2020, tại Hà Nội chỉ có khoảng 20 dự án nhà ở được cấp phép mới. Nguồn cung khan hiếm là nguyên nhân khiến giá nhà tại Hà Nội tăng đều.
Một dự án hạng sang ở TP Đà Nẵng – Ảnh: H.KHÁ
* Tại Đà Nẵng, các dự án chung cư (nhà ở xã hội) hoặc chung cư giá tầm trung cũng luôn trong tình trạng “cháy” hàng. Như chung cư Fhome (quận Hải Châu), chung cư Monarchy (quận Sơn Trà) có giá tầm khoảng 3 tỉ đồng/căn 80m2 chỉ sau một thời gian ngắn mở bán đã tiêu thụ hết.
Trong khi đó, có hàng chục dự án căn hộ hạng sang nằm tại vị trí đắc địa ở trung tâm TP hoặc ven biển, như dự án M Landmark Residences (quận Hải Châu), dự án tổ hợp Hotel & Wyndham Soleil Đà Nẵng, tháp CT1&2 – Đà Nẵng Times Square… đang rơi vào cảnh tiêu thụ khá chậm. Theo tìm hiểu, giá trung bình của các dự án này khoảng 70 – 130 triệu/m2 tùy vị trí.
Để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, ông Phùng Phú Phong – phó giám đốc phụ trách Sở Xây dựng TP Đà Nẵng – cho biết TP sẽ xây mới gần 10.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2025. Ngoài ra, TP cũng vừa đồng ý về chủ trương về việc chuyển đổi các dự án condotel thành căn hộ chung cư.
Khi chuyển đổi, chủ đầu tư phải bổ sung hạ tầng xã hội dự án như trường học, trạm y tế, bãi đậu xe, cây xanh, cảnh quan…
BẢO NGỌC – HỮU KHÁ
