Theo quy định hiện hành, để một chung cư cũ được tháo dỡ, xây mới lại phải được sự chấp thuận của 100% người dân. Điều này đã gây ra rào cản trong việc cải tạo chung cư cũ.
Một khu chung cư cũ đã bị nghiêng nhưng đến nay vẫn chưa được xây mới – Ảnh: Đình Sơn
Chưa đến 3% chung cư cũ được cải tạo
Theo thống kê, hiện cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ với hơn 3 triệu mét vuông sàn được xây dựng trước năm 1994. Trong số chung cư này có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm cấp độ D. Mặc dù vậy, trong 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư được cải tạo, sửa chữa mới chưa đến 3%. Nguyên nhân khiến việc cải tạo chung cư cũ bế tắc là bởi quy định tỷ lệ đồng thuận của cư dân trong phá dỡ, lựa chọn chủ đầu tư…
Nếu như trước đây, luật Nhà ở 2005 quy định có tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư là quyết định có hiệu lực thì đến luật Nhà ở 2014, quy định này đã thay đổi khi yêu cầu phải được tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư (không phải là nhà chung cư hư hỏng nặng cấp D – cấp nguy hiểm, không an toàn cho người sử dụng) mới có thể xây dựng lại.
Không những vậy, dự thảo Nghị định 101 cũng quy định hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự và doanh nghiệp được lựa chọn cải tạo chung cư cũ phải được tối thiểu 70% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà chung cư.
Chỉ cần trên 50% đồng thuận
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định này không phù hợp thực tiễn, nên cần sửa đổi hoặc có cơ chế thí điểm đặc thù về tỷ lệ khi quy định chỉ cần trên 50% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý là có thể cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ.
Trong khi đó, liên quan đến dự thảo Nghị định 101 về lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cần quy định hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà chung cư và đạt trên 50% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư.
Nhiều chung cư cũ tại TP.CM có nguy cơ sập nhưng vẫn chưa được xây dựng lại Ảnh: Đình Sơn |
Mới đây, UBND TP.HCM cũng đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung vào dự thảo 2 phương án áp dụng cho trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm. Theo đó, Nhà nước sẽ thực hiện cưỡng chế khi có từ 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án; các chủ sở hữu bị cưỡng chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền theo giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận.
Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư, UBND TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung vào dự thảo về tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu tại hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư đối với chung cư cấp C (nguy hiểm cục bộ) là 80%.
Tại Hà Nội, UBND TP.Hà Nội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại; chỉ định đầu tư nếu các chủ sở hữu không lựa chọn được và giới hạn tối đa tỷ lệ đền bù diện tích 1,5 lần. Đồng thời, được chủ động điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch về tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, dân số tại 4 quận nội thành.
Mới đây Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch – Đầu tư, các địa phương và các cơ quan liên quan nghiên cứu, đánh giá và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc đối với việc cải tạo chung cư cũ.
