Cải tạo chung cư cũ vẫn… tắc

Tại TP.HCM, theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, từ năm 2016, khi Thành ủy TP.HCM đưa ra chương trình hành động chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư cũ đến nay mới có 2 chung cư cũ được cải tạo, xây mới. Ngoài ra, có 3 chung cư đang thi công dang dở có quy mô khoảng 260.000 m² sàn với hơn 2.000 căn hộ. Trong khi theo kế hoạch đề ra thì đến năm 2020 TP sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 chung cư (chiếm 50%) trong số 474 chung cư có trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Trong đó, 15 chung cư cấp D (cấp nguy hiểm) phải di dời, tháo dỡ, đầu tư xây dựng mới. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, nguyên nhân khiến chương trình “đứng bánh” bởi thời gian qua TP chủ yếu sửa chữa, nâng cấp các chung cư cũ còn số lượng xây dựng mới rất ít.

Đây chỉ là cách mà Sở Xây dựng “bao biện” cho việc chương trình không thể về đích theo kế hoạch. Thực tế khiến việc cải tạo chung cư cũ bế tắc là do quy định tỷ lệ đồng thuận của cư dân trong phá dỡ, yêu cầu lựa chọn chủ đầu tư… chưa hợp lý. Một điều nữa là các chung cư ở vị trí “vàng” đã được các nhà đầu tư trước xí phần, giờ còn lại những chung cư xương xẩu, khó gặm nên không ai quan tâm. Nhưng điều quan trọng hơn cả là hiện nay các nhà đầu tư không còn nhìn thấy tiềm năng từ “phân khúc” cải tạo chung cư cũ, bởi dính đến việc đền bù giải phóng mặt bằng, nhất là ở các khu chung cư với dân số quá cao là điều gần như bất khả thi.

Một chung cư trên đường Võ Văn Kiệt (quận 1, TP.HCM) bị nghiêng nhưng vẫn chưa thể được xây mới Ảnh: Đình Sơn

Tại Hà Nội, một trong những địa phương có số lượng chung cư cũ nhiều nhất nước cũng đang rơi vào tình cảnh bi đát hơn. Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn TP có khoảng 1.516 chung cư cũ có quy mô từ 2 – 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990. Ngoài ra còn một số khu chung cư được xây dựng từ trước năm 1954. Hiện các chung cư này tập trung lượng dân cư khác đông đúc, vượt qua thiết kế ban đầu gấp khoảng 1,5 lần trong khi hệ thống kỹ thuật ở các chung cư đều cũ nát, chất lượng chung cư xuống cấp. Đặc biệt là hệ thống phòng cháy chữa cháy xuống cấp trầm trọng, dễ gây ra các sự cố cháy nổ, chập điện… Trong hơn 20 năm, theo thống kê, Hà Nội mới chỉ có 1% chung cư cũ nát được cải tạo, sửa chữa trên tổng số 1.516 khu chung cư cũ của TP.

Luật sư Trần Văn Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM phân tích, nếu như trước đây, luật Nhà ở 2005 quy định có tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư là quyết định có hiệu lực thì đến luật Nhà ở 2014 đã thay đổi tỷ lệ đồng thuận khi đưa ra yêu cầu phải được 100% các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư (không phải là nhà chung cư hư hỏng nặng cấp D – cấp nguy hiểm, không an toàn cho người sử dụng) mới có thể xây dựng lại. Điều này đã gây ra rào cản trong việc cải tạo chung cư cũ.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng nguyên nhân khiến chương trình cải tạo chung cư cũ khó thực hiện đầu tiên là do cơ chế, nhất là quy định nhận được sự đồng thuận của 100% cư dân. Đây là một điều gần như phi thực tế, không phù hợp. Một lý do nữa theo ông Võ là tính đồng thuận của các chủ đầu tư. Như tại Hà Nội, trong khu nội đô chỉ cho xây cao không quá 10 tầng, trong khi hiện nay các chung cư cũ đã chiếm 5 tầng, người dân đều muốn tái định cư tại chỗ với diện tích căn hộ gấp rưỡi hoặc gấp đôi căn hộ cũ, thế thì chủ đầu tư còn gì lợi ích ? Mà không có lợi ích thì doanh nghiệp không làm, trong khi ngân sách dành để cải tạo lại các chung cư cũ thiếu.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định này không phù hợp thực tiễn, nên cần sửa đổi hoặc có cơ chế thí điểm đặc thù về tỷ lệ khi quy định chỉ cần trên 50% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý là có thể cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ.

Cần thay đổi cơ chế để chương trình “chạy” nhanh hơn Ảnh: Đình Sơn

Mới đây, UBND TP.HCM cũng đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung sửa đổi quy định của pháp luật theo 2 phương án áp dụng cho trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm. Theo đó, Nhà nước sẽ thực hiện cưỡng chế khi có từ 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án; các chủ sở hữu bị cưỡng chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền theo giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận.

Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư, UBND TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung vào dự thảo về tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu tại hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư đối với chung cư cấp C (nguy hiểm cục bộ) là 80%.

Không chỉ TP.HCM, UBND TP.Hà Nội cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại; chỉ định đầu tư nếu các chủ sở hữu không lựa chọn được và giới hạn tối đa tỷ lệ đền bù diện tích 1,5 lần. Đồng thời, được chủ động điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch về tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, dân số tại 4 quận nội thành.

Mới đây Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, các địa phương và các cơ quan liên quan nghiên cứu, đánh giá và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc đối với việc cải tạo chung cư cũ.