TTO – Trong khi Hải Phòng dự kiến chi hàng ngàn tỉ đồng ngân sách để cải tạo và xây mới chung cư cũ, nhiều địa phương trong cả nước, nhất là các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, đang đau đầu với việc “giải cứu” các chung cư cũ do thiếu… cơ chế.
Khu chung cư cũ tại số 47 Lê Lai, quận Ngô Quyền, Hải Phòng hiện xuống cấp trầm trọng, phần lớn người dân đã di dời khỏi nơi này nhưng việc phá dỡ đang vướng mắc do có nhiều hộ dân tại khu vực tầng trệt chưa di dời – Ảnh: TIẾN THẮNG
Hàng chục năm trước, nhiều nhà đầu tư tư nhân từng đề xuất bỏ tiền túi để tham gia cải tạo các chung cư cũ tại Hà Nội. Tuy nhiên, các kế hoạch “giải cứu” chung cư cũ ở Hà Nội và TP.HCM vẫn còn nằm trên giấy, người dân vẫn hồi hộp khi sống trong các chung cư này, dù các địa phương từng đề xuất nhiều cơ chế, chính sách đột phá để thực hiện.
Dân hồi hộp với chung cư cũ
Ghi nhận tại các khu tập thể (KTT) cũ trên địa bàn Hà Nội như KTT Thanh Xuân Bắc, Phương Mai, Hồn Mai, Giảng Võ… cho thấy hầu hết các căn hộ chung cư cũ được xây dựng từ những năm 1960 và nay đã xuống cấp nghiêm trọng.
Cuộc sống của người dân nơi đây rất bí bách, diện tích các căn hộ tập thể thông thường từ 33-45m2/căn. Hầu hết các hộ đều phải cơi nới để có nơi giặt giũ, phơi quần áo, nấu ăn.
Gần 40 năm sống trong nhà tập thể B4, KTT Thanh Xuân Bắc (quận Thanh Xuân), bà Nguyễn Thị Hạnh cho biết KTT này đã xuống cấp nhiều năm nhưng người dân chẳng biết chuyển đi đâu. Trong khi đó, cứ sau mỗi trận mưa, nước ngấm từ tầng 4 đến tầng 1 làm mốc, mục đồ đạc trong nhà. Cư dân đã nhiều lần bảo nhau sửa chữa nhưng sau vài trận mưa nước lại ngấm, dột nơi góc tường.
“Khu nhà này quá cũ, chúng tôi không thể khắc phục hết tình trạng nước mưa ngấm qua khe tường gây ẩm mốc trong phòng” – bà Hạnh nói.
Theo ông Lê Văn Mạnh – người đang sinh sống trong một căn nhà ở tầng 4 của dãy nhà B2, KTT Thanh Xuân Bắc, mỗi lần có bão hoặc dư chấn động đất từ khu vực Tây Bắc là cả KTT đều lo sợ, nhiều hộ phải sơ tán khi có mưa bão.
“Tôi mong Nhà nước sớm thực hiện đề án cải tạo chung cư cũ để người dân có nhà mới ở, thoát cảnh sống thấp thỏm hiện nay” – ông Mạnh chia sẻ.
Nhiều khu nhà ở thuộc khu tập thể cũ Thành Công, Hà Nội xuống cấp nghiêm trọng và được đề xuất cải tạo nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được – Ảnh: NAM TRẦN
Chính quyền chờ… cơ chế thực hiện
Cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ là câu chuyện “nhức nhối” tại nhiều địa phương, đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Chẳng hạn tại Hà Nội, hơn 14 năm, địa phương này đã khảo sát, kiểm định chất lượng, phân loại các chung cư cũ, KTT cũ trên địa bàn.
Hàng loạt tập đoàn lớn như Vingroup, Sungroup, T&T, Vinaconex, Công ty CP XD Việt Hưng… đều rất quan tâm, muốn đầu tư thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội.
Tuy nhiên, đến nay chỉ có một vài khu chung cư cũ tại Hà Nội được cải tạo, xây mới, trong khi 1.579 chung cư cũ đang xuống cấp từng ngày vẫn nằm chờ… cơ chế.
Một lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết đã đề nghị cho thí điểm cải tạo 5 khu chung cư cũ trên địa bàn theo cơ chế đặc thù, nhưng đến nay TP vẫn chưa chốt sẽ cải tạo cụ thể khu nào.
Trước đó, Hà Nội cũng từng đề xuất với Bộ Xây dựng về cơ chế đặc thù trong cải tạo chung cư cũ trên địa bàn, đặc biệt là cho phép chủ đầu tư được thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nếu có 70% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý. Tuy nhiên, đến nay các cơ chế đặc thù này vẫn chỉ là… đề xuất.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Bùi Xuân Dũng – cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – cho biết để gỡ vướng cho cải tạo chung cư cũ tại các địa phương hiện nay, Bộ Xây dựng đang đề xuất Chính phủ sửa đổi nghị định 101 năm 2015 theo hướng thông thoáng hơn, giúp doanh nghiệp có thể tham gia quá trình xã hội hóa xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp hiện nay.
* Ông Nguyễn Văn Sinh (thứ trưởng Bộ Xây dựng):
Sắp ban hành cơ chế cải tạo chung cư cũ
Bộ Xây dựng đang phối hợp với các địa phương để xây dựng cơ chế cải tạo các khu chung cư cũ, KTT cũ trên cả nước. Dự thảo cơ chế cải tạo chung cư cũ đang được lấy ý kiến các bộ, ngành trước khi ban hành.
Có nhiều giải pháp được đưa ra để cải tạo chung cư cũ, trong đó có cơ chế xã hội hóa, huy động vốn đầu tư tư nhân để cải tạo chung cư cũ, KTT cũ. Các giải pháp đều hướng tới hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Ngoài ra, cơ quan quản lý nhà nước sẽ đứng ra thực hiện việc cải tạo chung cư cũ, KTT cũ trong thời gian tới.
* Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):
Phải xã hội hóa việc cải tạo, xây mới chung cư cũ
Vấn đề cần giải quyết để tháo gỡ vướng mắc trong quá trình hợp tác cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ là phần sở hữu chung như cầu thang, hành lang, diện tích đất khối đế các khu chung cư, KTT cũ thuộc sở hữu của Nhà nước.
Theo đó, để thúc đẩy quá trình cải tạo chung cư, KTT cũ, Nhà nước không nên tính tiền phần diện tích chung này để tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, cần thể chế bằng một văn bản cụ thể để các địa phương yên tâm tiến hành cải tạo chung cư, KTT cũ.
Với hàng ngàn khu chung cư cũ đang cần cải tạo hoặc xây mới, ngân sách nhà nước không thể đáp ứng mà cần phải xã hội hóa đầu tư theo mô hình Nhà nước, nhà đầu tư và người dân cùng hợp tác để cải tạo, xây mới.
Hải Phòng chi gần 6.200 tỉ đồng ngân sách để cải tạo chung cư cũ
UBND TP Hải Phòng vừa báo cáo và xin ý kiến Ban thường vụ Thành ủy về việc đồng ý chủ trương, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bằng nguồn vốn ngân sách TP để thực hiện năm chỉnh trang, hiện đại hóa đô thị. Nguồn ngân sách địa phương dự kiến chi cho cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư, KTT cũ tại Hải Phòng khoảng 6.194 tỉ đồng.
Dự kiến sau khi thực hiện xong kế hoạch cải tạo, xây dựng chung cư trên địa bàn, TP có quỹ nhà khoảng 8.810 căn – bảo đảm nhu cầu tái thuê, tái định cư với các hộ dân đang ở chung cư cũ hiện nay, đồng thời tạo ra quỹ nhà trống để TP bố trí sắp xếp các trường hợp được thuê khác theo quy định.
Hải Phòng hiện có 205 chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng mới. Tại các khu chung cư cũ này đang có hơn 8.000 hộ dân sinh sống.
Đến nay Hải Phòng đã phá dỡ 18 chung cư cũ và phê duyệt 4 dự án theo hình thức BT, xây mới 7 chung cư cao tầng với 2.654 căn hộ mới.
Với 187 chung cư cũ còn lại cần cải tạo, xây dựng mới, TP Hải Phòng đề xuất dùng ngân sách phá dỡ 150 chung cư cũ, xây dựng 8 khu chung cư mới, gồm 10 tòa nhà cao từ 5-23 tầng với số căn hộ xây mới khoảng 4.744 căn, đồng thời sửa chữa cục bộ 37 chung cư cũ.
Sẽ không gây áp lực lên hạ tầng
Nhiều khu nhà ở xuống cấp nghiêm trọng thuộc khu tập thể cũ Thành Công, Hà Nội và được đề xuất cải tạo – Ảnh: NAM TRẦN
Tại hội nghị Ban chấp hành Đảng bộ TP Hà Nội lần thứ 3 vào sáng 11-3, khi bàn về chương trình “chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị giai đoạn 2021-2025”, ông Vương Đình Huệ – bí thư Thành ủy Hà Nội – thừa nhận việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư hay khu nhà tập thể cũ đang gặp không ít vướng mắc liên quan đến nghị định của Chính phủ và các vấn đề liên quan đến quy định của Luật nhà ở.
“Ví dụ, Luật nhà ở quy định muốn cải tạo chung cư cũ phải được 80% người dân ở chung cư đó ủng hộ. Nhưng qua thực tế, các hộ ở tầng 1 có rất nhiều quyền lợi nên rất khó đồng thuận, mà một chung cư cũ có 4 tầng thì riêng tầng 1 đã chiếm hơn 20% rồi” – ông Huệ nêu.
Hà Nội có hơn 1.500 chung cư cũ, trong đó có khoảng 300 chung cư riêng rẽ, còn khoảng 1.200 – 1.300 chung cư nằm trong các khu chung cư cũ.
Dẫn trường hợp một khu chung cư cũ thường có 5 tòa, mỗi tòa 4 tầng, tổng số là 20 tầng, ông Huệ cho rằng nếu nhà đầu tư chỉ làm 1 tòa nhà 20 tầng, dân số không thay đổi, diện tích sử dụng đất chỉ có 20%; diện tích đất còn lại có thể sử dụng làm các thiết chế về văn hóa, y tế, thương mại… Như vậy, TP sẽ trở thành đô thị hài hòa, văn minh trong khi áp lực lên hạ tầng không thay đổi.
“Từ 5 tòa nhà 4 tầng chuyển thành 1 tòa nhà 20 tầng vừa tạo điểm nhấn kiến trúc cho TP vừa giải quyết nhiều vấn đề như có đất để xây trường học, trạm y tế, công viên, cây xanh, vườn hoa… Với cách làm này, nhà đầu tư nói rằng phương án tài chính có thể cân đối được” – ông Huệ phân tích.
XUÂN LONG
Sống trong sợ hãi ở chung cư sắp sập
Nhiều hộ dân ở chung cư Đống Đa (TP Huế) cơi nới thêm khu vực lan can để chứa đồ – Ảnh: NHẬT LINH
Theo đánh giá của Công ty CP Tư vấn xây dựng Thừa Thiên Huế, chung cư này đã xuống cấp nghiêm trọng. Bốn dãy chung cư A, B, C và D đều đã có niên hạn trên 40 năm (hạn sử dụng tối đa là 50 năm) và có tình trạng rất nguy hiểm, có thể đổ sập. Nguyên nhân trong quá trình sử dụng nhà ở, nhiều hộ dân đã tự đục phá các bức tường, cột bêtông chịu lực để cơi nới nhà ở.
Hệ thống phòng cháy chữa cháy ở đây cũng được đánh giá không đảm bảo quy định, vì tuyến đường giao thông cho xe chữa cháy đi vào khi có sự cố đã bị người dân cơi nới, lấn chiếm xây nhà trái phép.
Để đảm bảo an toàn cho khoảng 200 hộ dân tại đây, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế đã lập dự án kêu gọi đầu tư xây dựng mới khu chung cư này. Dự án xây mới chung cư Đống Đa với diện tích toàn bộ công trình hơn 8.000m2, tầng cao từ 7-21 tầng.
Trong buổi đối thoại với người dân ở chung cư Đống Đa, ông Nguyễn Văn Phương – phó chủ tịch UBND tỉnh Thừa Thiên Huế – nói việc xây mới chung cư Đống Đa dự kiến bắt đầu trong năm 2021 và hoàn thành trong 3 năm.
Hàng trăm hộ dân ở tại chung cư Đống Đa (TP Huế), được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 1977 -1991, đang nơm nớp lo sợ khi hằng ngày phải đối mặt với nguy cơ nhà mình có thể sập bất cứ lúc nào.
NHẬT LINH
Đà Nẵng kiểm định lại 3 chung cư xuống cấp
Theo thống kê của Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, địa phương này có 3 chung cư xuống cấp ở mức độ nguy hiểm cấp B. Vào năm 2017, UBND TP Đà Nẵng đã cho cải tạo, sửa chữa 3 khu chung cư này và cho phép tiếp tục khai thác sử dụng hết năm 2021 (tính theo niên hạn sử dụng công trình).
Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho biết đầu năm 2021 đã giao cho các đơn vị tổ chức kiểm định chất lượng công trình, đề xuất xử lý theo đúng quy định, khi có kết quả kiểm định sẽ tiến hành phương án xử lý theo chủ trương của TP.
rước đó, vào cuối năm 2020, UBND TP Đà Nẵng cũng đã có công văn thống nhất phương án quy hoạch xây dựng chung cư Hòa Minh, giao các đơn vị đề xuất phương án quy hoạch xây dựng chung cư thay thế cho chung cư Thuận Phước và chung cư Lâm đặc sản Hòa Cường.
TRƯỜNG TRUNG
TP.HCM: 5 năm, tháo dỡ được 4 chung cư cũ
Chung cư Vĩnh Hội, quận 4, TP.HCM hiện nay đã xuống cấp nghiêm trọng – Ảnh: QUANG ĐỊNH
TP.HCM hiện có 474 chung cư xây dựng trước năm 1975. Kết quả kiểm định chất lượng năm 2017 cho thấy có 15 chung cư cấp D, trong đó 8 chung cư nguy hiểm và 7 chung cư hư hỏng nặng. Trước đó, vào năm 2016, TP.HCM đưa ra kế hoạch đến năm 2020 sẽ cải tạo hoặc đầu tư xây dựng mới 50% số chung cư cũ trên.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng, đến cuối năm 2020 TP đã sửa chữa hơn 100 chung cư và tháo dỡ 4 chung cư cấp D (gồm 1 chung cư nguy hiểm và 3 chung cư hư hỏng nặng). Đó là các chung cư số 23 Lý Tự Trọng (quận 1), 47 Long Hưng, 40/1 Tân Phước và 170 – 171 Tân Châu (đều ở quận Tân Bình).
Trong 11 chung cư cấp D còn lại, chỉ có chung cư 2Bis Nguyễn Tất Thành (quận 4) hoàn tất việc di dời, những chung cư còn lại đều chưa di dời xong.
Ngoài 15 chung cư có kết quả kiểm định cấp D, TP.HCM còn nhiều chung cư có kết quả kiểm định cấp C (chưa thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm) nhưng đã hư hỏng, xuống cấp, nhếch nhác, gây mất mỹ quan đô thị, cần tháo dỡ để xây dựng mới, góp phần chỉnh trang đô thị.
Qua 5 năm thực hiện nghị định 101 năm 2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhiều quận huyện cho biết chưa làm xong thủ tục để xây dựng mới một chung cư cấp D nào như quận 4 (3 chung cư), quận 5 (1 chung cư), quận 6 (2 chung cư)…
Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, có nhiều nguyên nhân khiến các dự án xây dựng mới chung cư tiến triển rất chậm. Với chung cư cũ cấp C, trở ngại lớn nhất là quy định phải được tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất việc tháo dỡ để xây dựng mới.
“Rất khó để đạt được sự thống nhất của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư” – đại diện UBND quận 10 cho biết khi trao đổi về một số trường hợp chung cư cấp C ở quận này được đưa ra kêu gọi đầu tư nhưng đến nay chưa có trường hợp nào được xây dựng mới.
Đối với các chung cư cấp D, vướng mắc lớn nhất là thủ tục chọn nhà đầu tư ở những dự án có chủ đầu tư, thủ tục bồi thường tái định cư ở các dự án do Nhà nước thực hiện di dời người dân. Ngoài ra, một số dự án chung cư cũ bị vướng về quy hoạch khi chủ đầu tư muốn tăng các chỉ tiêu quy hoạch để tăng khả năng thu hồi vốn và có lãi.
Tuy nhiên, quy hoạch của các khu vực không thể tăng theo kỳ vọng của nhà đầu tư do không thuận tiện đường giao thông, hạ tầng khu vực xung quanh không đáp ứng… Một số khu chung cư cũ không được quy hoạch chức năng đất ở nên cũng khiến các nhà đầu tư e ngại khi xem xét, lựa chọn.
D.N.HÀ
Cần cưỡng chế tháo dỡ nếu 50% chủ căn hộ đồng thuận
Để thúc đẩy tiến độ cải tạo, xây mới chung cư cũ, UBND TP từng kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu đưa vào một số nội dung sửa đổi nghị định 101, trong đó trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng mới chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm sẽ bồi thường, tái định cư theo hai phương án.
Trong đó, phương án 1 là quy định cụ thể chỉ bồi thường, tái định cư bằng căn hộ. Phương án 2 là bồi thường bằng tiền hoặc căn hộ. Tuy nhiên, Nhà nước sẽ cưỡng chế thực hiện việc tháo dỡ để đầu tư cải tạo, xây dựng mới chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm khi có từ 50% chủ sở hữu căn hộ đồng ý và chủ sở hữu bị cưỡng chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền với mức bằng với giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận…
