“Muốn thành công với Farmstay, Homestay nhà đầu tư cần phải hiểu biết đa dạng các lĩnh vực, từ quản trị, hạch toán kinh doanh, tri thức nông nghiệp đến kiến trúc, bài trí, marketing, chăm sóc khách hàng…làm sao để có khách thuê cũng là câu hỏi không dễ trả lời….”
Xu hướng “bỏ phố về rừng” hay săn đất vườn làm Farmstay (trang trại nghỉ dưỡng) nở rộ suốt những năm qua. Trong bối cảnh dịch Covid-19, xu hướng này càng thể hiện rõ nét.
Theo Tổng cục Thống kê, mỗi năm tầng lớp trung lưu Hà Nội có nhu cầu đi nghỉ lên đến 20-30 triệu lượt và cần đến 50.000 phòng nghỉ vùng ven đô để đáp ứng riêng nhu cầu của nhóm này. Chứng tỏ, mô hình nghỉ dưỡng Farmstay, Homestay là không dư thừa với nguồn cầu hấp dẫn.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, một mô hình đầu tư xuất hiện cũng tức là trên thị trường có nhu cầu thực tế về sản phẩm hoặc dịch vụ liên quan. Tại Việt Nam, do thành quả của nhiều năm tăng trưởng kinh tế liên tục, tầng lớp trung lưu không ngừng gia tăng. Nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí đa dạng về hình thức cũng dần hình thành. Bản thân thị trường BĐS cũng có những chuyển động chịu ảnh hưởng của những xu hướng, trào lưu BĐS của thế giới. Xu hướng tìm kiếm phong cách sống gần gũi với thiên nhiên trong khi vẫn có thể tận hưởng những dịch vụ hiện đại cũng là một phần lý do của các mô hình này ra đời.
Có thể chia những người làm Farmstay thành bốn nhóm. Nhóm thứ nhất là các gia đình ở thôn quê, ngoại thành, có sẵn đất đai và muốn phát triển mô hình này để thu hút du khách, có thêm nguồn thu. Nhóm thứ hai là những cư dân đô thị muốn sở hữu một nơi chốn nghỉ dưỡng riêng tư ở miền quê. Nhóm thứ ba là nhà đầu tư từ các thành phố lớn xem famstay như là một trong số các kênh đầu tư của họ. Nhóm thứ tư là những người muốn rời xa áp lực cuộc sống ở đô thị, “bỏ phố về vườn” để lập nghiệp.
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho biết, trong những năm vừa qua, BĐS nghỉ dưỡng đều tập trung chủ yếu vào các khu vực như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang, trong khi Đà Lạt, Bà Rịa – Vũng Tàu hay Đồng Nai đang bị bỏ rơi. Tuy nhiên, gần đây, việc “bỏ phố về vườn” hay xây dựng các Homestay, Farmstay đang nổi lên như một xu hướng và được cho là thuận theo tự nhiên, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân hiện nay.
Các địa điểm được chọn làm Farmstay là tại các vùng ngoại thành, ven đô, vùng nông thôn cách không quá xa thành phố để tiện cho việc nghỉ dưỡng. Mô hình này nở rộ đã khiến thị trường đất nông nghiệp, đất vườn ở các tỉnh ven đô tăng nhanh thời gian qua, bất chấp dịch bệnh.
Nếu như trước kia, chỉ có những người đã nghỉ hưu, muốn tìm kiếm một vùng quê yên bình để tận hưởng khoảng thời gian điền viên, rời xa thành phố tránh khói bụi thì hiện nay, nhiều bạn trẻ lại có xu hướng muốn bỏ phố để tìm về với những miền quê hay những vùng đất yên bình để sinh sống, làm vườn, kinh doanh Homestay, Farmstay…
Không thể phủ nhận, giới nhà giàu đô thị có thú vui vào mỗi dịp cuối tuần rời bỏ thành phố náo nhiệt về trang trại cùng trồng rau, câu cá vui thú điền viên. Thời gian gần đây trào lưu săn đất nông nghiệp làm nhà vườn nóng lên do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Hơn nữa, hạ tầng giao thông kết nối với các tỉnh lân cận Tp.HCM hay Hà Nội đang dần được nâng cấp, mở rộng nên nhiều nhà đầu tư đã chuyển dòng tiền nhàn rỗi sang mua đất nông nghiệp làm nhà vườn vừa để làm nơi nghỉ ngơi thư giãn, vừa chờ đất lên giá.
PV: Đây có thực sự là xu hướng đầu tư BĐS trong thời gian qua hay chỉ là thú vui của những người giàu, thưa ông?
Ông David Jackson: Trong 4 nhóm nhà đầu tư ở trên thì nhóm thứ hai là những cư dân đô thị muốn sở hữu một nơi chốn nghỉ dưỡng riêng tư ở miền quê. Thường thì họ muốn có một trang trại nhỏ ở khu vực gần với các thành phố lớn, cuối tuần sẽ cùng với gia đình hoặc bạn bè về nghỉ ngơi rồi sau đó trở lại thành phố tiếp tục công việc.
Tuy vậy, không thể phủ nhận xu hướng đầu tư Homestay, Farmstay cũng đang thành hình ngày một rõ nét hơn. Đó là bởi các điều kiện khách quan cho xu hướng này đã và đang ngày một nhiều hơn.
Do khách hàng tiềm năng đông đảo, nhu cầu cao đến từ cả khách trong nước lẫn quốc tế nên thị trường cũng sẽ vận động theo hướng dần đáp ứng các nhu cầu có thực này. Việt Nam là nước nông nghiệp, mà mô hình Farmstay lại có thể kết hợp giữa nông nghiệp và du lịch nên là hướng phát triển phù hợp, bền vững, phát huy được các lợi thế vốn có.
Với trợ lực từ xu hướng sống “xanh”, gần gũi với thiên nhiên thì Farmstay lại càng có điều kiện phát triển mạnh mẽ. Vậy nên có thể khẳng định rằng đầu tư Farmstay thực sự là một xu hướng. Trường hợp nhà đầu tư muốn tìm kiếm lợi nhuận thì Farmstay vẫn là mô hình phù hợp nhưng với điều kiện nhà đầu tư hiểu rõ ngay từ ban đầu rằng đây là cuộc chơi dài hơi, trường vốn.
PV: Lợi thế lớn nhất của mô hình này mang lại cho NĐT là gì?
Ông David Jackson: Mô hình đầu tư này cũng có nhiều lợi thế đặc thù. Đầu tiên, phải kể đến cảnh quan thiên nhiên đa dạng và tươi đẹp của Việt Nam giúp cho việc tìm kiếm không gian thích hợp để làm Farmstay là rất dễ dàng. Do là nước nông nghiệp, sản vật phong phú cùng với văn hóa đặc sắc, đa dạng của các vùng miền là lợi thế rất lớn, nhất là với khách nước ngoài.
Tiếp đến, ngoài nguồn thu từ hoạt động lưu trú, nhà đầu tư còn có các nguồn thu nhập khác từ nông sản cùng các hoạt động trải nghiệm khác của du khách. Chưa kể, giá trị bất động sản thường sẽ gia tăng theo thời gian, mang lại mức chênh lệch lớn cho nhà đầu tư.
Cùng với đó, nguồn khách hàng tiềm năng lớn là lợi thế khác của phân khúc này. Xu hướng sống “xanh”, tham gia các hoạt động gần gũi với thiên nhiên ngày càng được đông đảo người dân hưởng ứng. Các hoạt động tại Farmstay có ý nghĩa rất tích cực trong việc giáo dục trẻ nhỏ về thiên nhiên, văn hóa, giúp quảng bá và tiêu thụ sản phẩm thủ công mỹ nghệ, sản vật địa phương. Bên cạnh đó, đây cũng là xu hướng giúp phát triển du lịch bền vững, đóng góp tích cực vào sự phát triển cân bằng, hài hòa. Do Farmstay vẫn đang trong giai đoạn đầu phát triển tại Việt Nam, cơ hội vẫn còn nhiều cho nhà đầu tư.
Trào lưu đầu tư nhà vườn, trang trại nghỉ dưỡng khá rõ nét trên thị trường. Tuy vậy, thực tế thì mô hình đầu tư Homestay, Farmstay không phải là phân khúc “dễ ăn”. Có không ít nhà đầu tư sau thời gian tậu đất làm vườn, trang trại phải bán gấp, thậm chí bán lỗ vì không đạt như kì vọng.
Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế từng chia sẻ tại hội thảo mới đây, rót tiền vào Farmstat vùng ven không dễ thành công, phải chờ 5-10 năm mới mong có lãi.
“Người mua tài sản này xem đây là ngôi nhà vườn, nông trại nghỉ dưỡng, mua để nghỉ ngơi thư giãn vào cuối tuần đồng thời chờ cơ hội tăng giá trong tương lai. Tuy nhiên, rất khó để thành công với mô hình này vì giá đất của các khu vực này đã tăng rất mạnh nhiều lần trong 5-10 năm qua trong khi hồ sơ khu đất chủ yếu là đất nông nghiệp, thậm chí là đất rừng không đảm bảo pháp lý. Trào lưu này từng rộ lên cách đây một thập niên và cũng sớm thoái trào trong giai đoạn trước”, chuyên gia này nhấn mạnh.
Những nhà đầu tư thuộc tầng lớp trung lưu trở lên mua 5-10 ha đất để làm nhà vườn. Không lâu sau đó họ phải bán tài sản vì nhận ra mua đất rồi phải xây nhà, chăm sóc vườn tược, bảo trì tài sản này khá tốn kém, trong khi về ở bất tiện vì xung quanh không có tiện ích.
Hiện trào lưu đầu tư Farmstay đang sống lại một lần nữa với các dòng sản phẩm nhà vườn diện tích 1.000-2.000 m2 nhưng sắp tới, theo chuyên gia Đinh Thế Hiển mô hình này có thể sẽ vấp phải không ít khó khăn. Với các nhà đầu tư cá nhân, chỉ nên mua Farmstay khi đất nông nghiệp có thể lên thổ cư được, nằm ở những vùng nào có khả năng diễn ra đô thị hóa, có dân sinh sống. Đặc biệt khi quyết định ôm hàng, nhà đầu tư phải chấp nhận chờ 5 năm, thậm chí cả thập niên mới mong có lãi.
PV: Vì sao thế thưa chuyên gia?
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang: Hiện tại có thể chia cách thức đầu tư homestay/farmstay theo hai dạng. Thứ nhất là “bỏ phố về vườn”, những bạn trẻ sẵn sàng bán hết nhà cửa về lập nghiệp. Thứ hai, nhóm đối tượng là cư dân thành phố muốn mua một mảnh vườn hay căn nhà nhỏ để làm nơi nghỉ dưỡng cuối tuần và cho thuê khi phòng trống.
Với nhóm thứ nhất, đối tượng đó tôi thực sự rất hoan nghênh vì họ cảm thấy cuộc sống của mình nhẹ nhàng hơn. Còn dưới góc độ bất động sản, tôi quan sát thấy rằng sau một thời gian làm Homestay, những bạn “bỏ phố về vườn” mà đam mê nông nghiệp thực sự, làm nghiêm túc, dù sau 5 năm có thể thất bại nhưng giá những lô đất đó lúc nào cũng tăng gấp đôi.
Với nhóm thứ hai, việc đầu tư một mảnh vườn nhỏ rồi xây nhà làm nơi nghỉ dưỡng có thể đối mặt với rất nhiều vấn đề. Thực tế, chúng ta không phải ai cũng biết làm nông nghiệp, đừng nghĩ mua đất là có thể trồng được cây, làm được vườn. Việc chăm sóc từng loại cây đều cần kỹ thuật, chưa kể đến việc không quen với môi trường sống dân dã tại nông thôn.
Trên thực tế, quản lý nông trại nghỉ dưỡng khó hơn suy nghĩ thông thường của nhiều người vì không đơn giản bỏ một vài tỷ đồng mua đất. Chủ nông trại nghỉ dưỡng còn phải bỏ thêm tiền trồng cây, xây nhà, đó là chưa kể đến chắc gì trồng mà cây đã sống. Vì vậy, người sở hữu tài sản này còn phải bỏ thêm tiền hàng tháng để chăm sóc, duy tu bảo dưỡng, rất kỳ công và tốn kém.
Nếu trải qua thực tế một vài năm sở hữu tài sản nhưng không ghé về thăm, không đặt chân đến, cũng không thấy tăng giá, họ có thể đưa tài sản này vào diện thanh lý. Chỉ cần mật độ ghé thăm thưa dần, hay chi phí duy trì nông trại nghỉ dưỡng này ngày càng đội lên, khả năng người mua bán tài sản này rất dễ xảy ra.
Đối với các nhà đầu tư nhóm 2, nên lưu ý chỉ mua nông trại hay nhà vườn nghỉ dưỡng ở nơi có mật độ dân số tương đối cao, phải có điện nước, kết nối đường sá tốt. Điểm đặc biệt cần chú trọng là đất nông nghiệp phải nằm trong diện có thể được chuyển đổi lên thổ cư. Nếu không thể chuyển đổi lên thổ cư tuyệt đối đừng mua đất nông nghiệp vì rủi ro rất lớn. Cuối cùng nên xem mình có nhu cầu tài sản này hay không? Đôi khi mua không bao giờ dùng, không bao giờ đến là một sự lãng phí.
PV: Nói như vậy thì mô hình Farstay, Homestay không “dễ ăn”, thưa ông?
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang: Không phải cứ có đất là xây được nhà. Nếu như người dân nông thôn đã sinh sống ở đó từ lâu, họ xây một căn nhà nhỏ thì có thể được chấp nhận, nhưng với người từ thành phố về, nếu không phải đất thổ cư thì chính quyền sẽ không cho phép xây dựng. Do đó, phải mua đất đã được chuyển đổi sang thổ cư.
Đồng thời, khi làm nhà vườn hay Homestay nên lưu ý chọn khu vực có mật độ dân cư cao. Hiện nay, nhiều khu vực “sốt” giá như ở Bảo Lộc (Lâm Đồng), giá đã tăng gấp 3 – 5 lần thậm chí ngang ngửa với Tp.HCM nhưng mật độ dân cư cực kỳ thấp.
Nếu mua không đúng vùng, nhiều khi tối không dám ngủ một mình” (cười).
Về mặt quản lý, nhà vườn hay Farmstay đều cần đầu tư nguồn tài chính và công sức chăm sóc, duy trì không hề nhỏ. Ví dụ, sau khi mua mảnh đất hết 1 tỷ đồng, nhà đầu tư tiếp tục phải chi tiền cải tạo khoảng 200 – 300 triệu đồng, xây thêm nhà mất 400 – 500 triệu đồng, chưa kể hàng tháng phải bỏ ra tiền chăm sóc khoảng 10 triệu đồng.
Một điểm khác mà nhà đầu tư nên lưu tâm đó là tiềm năng phát triển của khu vực đó. Trong tương lai, khu vực này có phát triển thành khu dân cư hoặc khu nghỉ dưỡng hay không? Nếu mua một lô đất trong rừng mà 10 năm tới nó vẫn là rừng hoặc thuộc diện bị nhà nước thu hồi thì tiền đầu tư của chúng ta sẽ trở nên vô ích.
Theo hầu hết các chuyên gia, nhà đầu tư nên xác định rõ mục đích của mình là gì, chủ yếu để gia đình nghỉ dưỡng hay cho thuê, mục tiêu lợi suất là bao nhiêu, từ đó đưa ra quyết định “rót tiền” vào loại hình BĐS phù hợp.
PV: Theo ông, rủi ro lớn nhất đối với NĐT khi bỏ tiền vào mô hình này là gì?
Ông David Jackson: Rủi ro đầu tiên là về pháp lý. Địa điểm được chọn thường là đất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp chưa có đầy đủ các điều kiện pháp lý cần thiết, chưa thể chuyển đổi mục đích sử dụng. Bất kể điều đó, xu hướng chung là giá các loại hình đất này vẫn tăng theo mỗi năm. Với các dự án lớn được thực hiện bởi doanh nghiệp, một số bên vẽ ra viễn cảnh “trong mơ” với lợi nhuận cao cùng với nguồn lợi từ nông sản có thể khiến không ít nhà đầu tư cá nhân có quyết định “xuống tiền” vội vàng.
Do sự không chắc chắn về quy hoạch dài hạn nên trong trường hợp không hài lòng, muốn bán lại, nhà đầu tư có thể phải chờ rất lâu. Mong đợi về lợi nhuận cũng nhiều khả năng chỉ trở thành hiện thực sau khoảng 5 – 10 năm.
Do là mô hình còn khá mới nên khung pháp lý còn nhiều điểm cần hoàn thiện. Bên cạnh đó, do mô hình này chưa có nhiều điển hình thành công vang dội nên kinh nghiệm đúc rút được, bài học có tính phổ quát, có thể áp dụng rộng rãi cũng khá hiếm hoi. Các yếu tố này khiến cho rủi ro tiềm ẩn với nhà đầu tư là không ít, nhất là trong bối cảnh khó khăn do dịch bệnh gây ra như hiện nay.
Tiếp đến, sự thiếu hụt kỹ năng quản trị chuyên nghiệp trong mảng vận hành Farmstay gây nên những khó khăn, cản trở theo phản ứng dây chuyền cũng sẽ làm nản lòng nhà đầu tư không kiên nhẫn. Ví dụ dễ thấy là chọn loại cây trồng gì để phù hợp với thủy thổ địa phương, chăm sóc thế nào để cây trồng phát triển tốt nhất. Làm sao để có khách thuê cũng là câu hỏi không dễ trả lời. Để giải bài toán này, kiến thức và kỹ năng truyền thông, tiếp thị, chăm sóc khách hàng cũng cần được áp dụng phù hợp.
Như vậy, muốn thành công với Farmstay, nhà đầu tư cần phải hiểu biết đa dạng các lĩnh vực, bao gồm cả quản trị, hạch toán kinh doanh, tri thức nông nghiệp, kiến trúc, bài trí cho đến marketing.
PV: Nghĩa là nếu không độc đáo thì mô hình đầu tư này dễ bị “bể”?
Ông David Jackson: Lý do quan trọng là việc giải quyết các rủi ro của mô hình này không hiệu quả. Việc đảm bảo phát triển đồng bộ hai mảng nông trại (farm) và lưu trú (stay) nếu không độc đáo, không tạo được trải nghiệm hài lòng cho du khách thì khách sẽ dần ít đi, nhà đầu tư sẽ thiếu hụt doanh thu, vật lộn để đạt đến “điểm hòa vốn”. Nhà đầu tư cần hiểu biết về khí hậu, thủy thổ, văn hóa, phong tục, tập quán của mỗi vùng đất để tạo nên các kiến trúc phù hợp, liên kết được các thế mạnh của địa phương.
Chi phí vận hành được quản lý không hiệu quả, đầu tư dàn trải nhiều hạng mục, không có mục tiêu kế hoạch cụ thể khiến dòng tiền bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Bên cạnh đó, yếu tố con người không phù hợp khi mà nhân sự có thể đông nhưng không được huấn luyện bài bản, làm việc kém hiệu quả, ảnh hưởng nghiêm trọng đến trải nghiệm của khách lưu trú khiến tỷ lệ khách quay lại hoặc giới thiệu cho người quen là hết sức ít ỏi. Việc không tìm ra người quản lý giỏi có thể nhà đầu tư thiếu thời gian cần thiết cho Farmstay, trong khi vẫn phải giải quyết nhiều mảng đầu tư khác.
Ngoài ra, mảng tiếp thị – truyền thông không được chú ý đúng mức cũng là một trong các nguyên nhân. Việc sử dụng các kênh mạng xã hội, công cụ digital dù tiện lợi nhưng mức độ cạnh tranh online trong mọi phân khúc là rất khốc liệt. Trong khi các đối thủ liên tục thực hiện chiến lược đa kênh để giành lấy khách hàng tiềm năng, việc thiếu kế hoạch markerting phù hợp sẽ khiến farmstay của bạn bị “chìm nghỉm” giữa biển thông tin.
Việc chọn sai địa điểm làm farmstay có thể dẫn đến thất bại rất nhanh chóng. Nếu Farmstay ở khu vực quá thưa thớt về dân cư, quá xa thị trấn, thị xã hoặc thành phố khiến cho việc cung ứng dịch vụ trở nên khó khăn và đắt đỏ, thậm chí có thể gây cảm giác sợ sệt cho khách lưu trú.
PV: Vậy, theo ông các nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý gì nhất khi rót tiền vào Farmstay?
Ông David Jackson: Không thể phủ nhận, mô hình đầu tư này khá kén người, có nhà đầu tư chọn sai vị trí cũng “sống dở chết dở”, bỏ hàng chục tỉ đồng, ở không được mà bán cũng không xong.
Về tâm thế, nhà đầu tư nên xác định rằng đây là cuộc hơi dài hơi, chi phí cao, không thể tìm kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn và đòi hỏi sự am hiểu nhiều lĩnh vực liên quan. Xác định được như vậy rồi, nhà đầu tư có thể để khoản tài chính cho Farmstay sang một bên, tính toán làm sao để không ảnh hưởng đến các kênh đầu tư khác cũng như cuộc sống của bản thân và gia đình.
Từ đó, nhà đầu tư cần lên chiến lược phát triển cho Farmstay của mình, trọng tâm là tạo ra được một không gian có thể mang đến trải nghiệm độc đáo cho khách hàng.
Kế đến là kế hoạch về tài chính có sự tham vấn của những doanh nghiệp tư vấn chuyên nghiệp hoặc các cá nhân đã từng thành công với lĩnh vực liên quan.
Vấn đề nhân sự cần được đặc biệt quan tâm với kế hoạch đào tạo, huấn luyện quy củ để vừa giúp vận hành hiệu quả, vừa có thể mang đến sự hài lòng tối đa cho du khách. Nếu không có một đội ngũ nhân sự phù hợp thì đây sẽ là gót chân Achilles làm sụp đổ mọi kế hoạch kỹ càng và tốn kém mà nhà đầu tư dày công xây dựng.
Ngoài ra, chọn được vị trí phù hợp thì coi như đã nắm được yếu tố thành công đặc biệt quan trọng. Nếu farmstay nằm gần các danh thắng, bãi biển đẹp, kết nối giao thông thuận lợi, ở nơi có mật độ dân cư phù hợp cùng với phong tục tập quán đặc sắc, tiện ích tương đối đầy đủ, thiên nhiên trong lành, dễ chịu thì sẽ hấp dẫn được đông đảo du khách. Nhưng tất nhiên, nhà đầu tư cũng không được xem nhẹ marketing mà phải tiến hành thường xuyên và có lộ trình rõ ràng.
Do đặc thù của mô hình này là lâu thu về lợi nhuận cũng như khoảng trống pháp lý vẫn còn đó, chúng tôi cho rằng farmstay là mô hình mà sẽ khiến nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn hiện tại. Thậm chí, nhà đầu tư không có nhiều vốn, họ có thể sẽ bị phá sản trong quãng thời gian ngắn.
