Theo dự báo của các chuyên gia, dịch Covid-19 có thể khiến giao dịch căn hộ giảm tốc tạm thời trong ngắn hạn, nhưng đây vẫn là phân khúc có sự phục hồi mạnh mẽ nhất khi dịch được kiểm soát, đặc biệt căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực.
Theo nhận định của DKRA Vietnam, ở phân khúc căn hộ, dự báo nguồn cung có thể tăng mạnh trong thời gian tới. Sức cầu tại Tp.HCM có thể sẽ tăng trong khi Bình Dương đang có dấu hiệu của xu hướng giảm so với cuối năm 2020.
Minh chứng về việc sức cầu tại Tp.HCM sẽ tiếp tục tăng, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, trong thời gian thực hiện giãn cách xã hội, các doanh nghiệp BĐS đẩy mạnh bán hàng thông qua các kênh trực tuyến và cho thấy vẫn có nhu cầu mua nhà ở, đặc biệt là đối với thành phố có tốc độ đô thị hóa nhanh như Tp.HCM.
Điều này cho thấy, tác động của dịch bệnh chỉ tạm thời ngắn hạn, về dài hạn nhu cầu chỗ ở vẫn cao thì việc khách hàng quay trở lại thị trường căn hộ là điều dễ thấy. Quả thực, ngay trong thời điểm dịch Covid-19 lần 4 có dấu hiệu khởi phát vào cuối tháng 4/2021 (chưa áp dụng giãn cách xã hội), lúc này lực cầu của thị trường căn hộ vẫn khá tốt. Dù dịch, tỉ lệ khách đi xem dự án căn hộ tại Tp.HCM khá đông. Ghi nhận tại dự án Mizuki Park của CĐT Nam Long tại Bình Chánh (mở bán giai đoạn 2 sản phẩm căn hộ giá từ 40 triệu đồng/m2) số lượng khách xem tăng vọt trong dịp Lễ 30/4 và 1/5. Trong đó, bên cạnh nhu cầu mua ở thực thì nhiều NĐT cũng vào đón đầu xu hướng tăng giá của phân khúc này trong tương lai.
Hay, trước đó, tại dự án Akari City (Q.Bình Tân, Tp.HCM) cũng có đến 80% nhu cầu ở thực xem dự án, việc chuyển nhượng căn hộ cho đối tượng mua ở thực chộn rộn trên thị trường thứ cấp.
Tuy vậy, đến cuối tháng 5/2021 khi tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp, Tp.HCM áp dụng chỉ thị 15 và 16 đối với thành phố chống dịch thì thị trường này có hiện tượng trầm lắng do lượng khách không thể đi xem dự án. Theo các chuyên gia, thị trường chững lại là do bị “ngăn sông” bởi dịch, còn nhu cầu thực tế vẫn cao. Theo đó, nếu dịch kiểm soát tốt, mọi hoạt động quay trở lại bình thường thì người mua vẫn sẽ tiếp tục tìm kiếm BĐS để mua, hoặc để đầu tư – đó vẫn là nhu cầu “bất biến” đã được lặp lại nhiều lần trước đây.
Nhu cầu tìm kiếm căn hộ giá hợp lý tại đô thị lớn như Tp.HCM còn rất lớn.
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, giai đoạn này được xem là “lửa thử vàng” với phân khúc BĐ nhà ở. Không thể phủ nhận, dịch bùng phát khiến các NĐT ở trạng thái dè chừng và thận trọng khi quyết định đầu tư bất động sản. Riêng đối với những sản phẩm tốt, đây là một cơ hội để minh chứng giá trị sản phẩm và tiềm lực của những nhà phát triển uy tín trên thị trường.
“Dù phải chật vật với nhiều thử thách dưới áp lực của dịch bệnh, song đây chỉ là sự chững lại ngắn hạn của thị trường BĐS trong nước. Trong kịch bản thị trường hồi phục, BĐS nhà ở sẽ là thị trường sôi động nhất vì nhu cầu thực về nhà ở vẫn là nhu cầu bức thiết của người dân. Song, mức độ hấp thụ của thị trường sẽ không cao bằng những năm trước”, TS Khương nhấn mạnh.
Vị chuyên gia này còn khẳng định, trong lúc thị trường BĐS còn khó khăn như hiện nay, có thể một phân khúc BĐS nào đó sẽ sụt giảm giá như giai đoạn 2009-2010, nhưng ngược lại, phân khúc căn hộ để ở vẫn là tâm điểm nóng nhất, sở hữu sự săn đón của nhiều nhà đầu tư với xu hướng giá BĐS liên tục tăng theo thời gian.
Cùng với nhu cầu mua căn hộ để an cư vẫn tăng thì giá phân khúc này cũng khó giảm vì dịch, thậm chí còn tăng khi dịch được kiểm soát tốt. Ông David Jackson cho rằng, khan hiếm nguồn cung căn hộ trung cấp trong khi nhu cầu cao là nguyên nhân quan trọng khiến giá có xu hướng tiếp tục tăng.
Theo báo cáo thị trường căn hộ Tp.HCM tháng 5/2021 của DKRA Vietnam, nguồn cung căn hộ TP tiếp tục giảm mạnh trong tháng, cả ở nguồn cung thứ cấp và sơ cấp. Trong tháng 5/2021 chỉ có 1 dự án mới và 1 giai đoạn tiếp theo với khoảng 374 căn, bằng 14% so với tháng trước (2,698 căn). Nguồn cung tiếp tục tập trung tại khu Đông Tp.HCM (Tp.Thủ Đức), tương ứng bằng 68% tổng nguồn cung mở bán mới.
Tuy dịch, theo đơn vị này, thị trường căn hộ vẫn xác lập mặt bằng giá mới trong tháng với việc một dự án tại Quận 1 được giới thiệu ra thị trường có mức giá dao động từ 300 – 400 triệu đồng/m2. Hay tại khu Đông TP giá bán căn hộ ở một số quận cũ vẫn tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới, nhiều dự án chạm ngưỡng hạng sang.
Giá và sức cầu thị trường căn hộ Tp.HCM dự báo tiếp tục đà tăng
Như vậy để thấy, kịch bản giảm giá căn hộ trong bối cảnh dịch Covid-19 là rất khó xảy ra. Chưa kể, nhìn chung, nguồn cung mới căn hộ Tp.HCM thời gian qua chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp hoặc hạng sang, trong khi nguồn cung căn hộ giá trung cấp và bình dân tiếp tục “nhỏ giọt”. Vì thế, khi lực cầu lên cao thì việc tăng giá của phân khúc này cũng là điều dễ hiểu, nhất là những dự án còn ở ngưỡng giá từ 35-40 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM được xem là “hàng hiếm”, chắc chắn sẽ xác lập mặt bằng trong thời gian tới.
Theo các chuyên gia, dù bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, nhưng BĐS nhà ở lại chịu tác động bởi sự gia tăng chi phí đầu vào như giá vật liệu xây dựng. Theo đó, trong ngắn hạn thì giá BĐS giảm là khả năng khó xảy ra. Chưa kể, tình trạng sốt đất kéo dài ở một số địa phương, giá đất không ngừng thiết lập mặt bằng mới. Điều này kéo theo chi phí đất gia tăng trong quá trình mua – bán các dự án hoặc đấu giá đất.
Đây cũng là nguyên nhân góp phần đẩy giá nhà tăng cao. Ngoài ra, tình trạng gián đoạn dự án do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 cũng như tác động từ hành lang pháp lý trong thủ tục hành chính sẽ gia tăng chi phí hoạt động. Nhiều doanh nghiệp chia sẻ đã phải đối mặt với tình trạng phát sinh chi phí như nuôi bộ máy nhân sự, chi phí lãi ngân hàng, chi phí duy trì dự án… Mức tăng phát sinh đầu vào sẽ ảnh hưởng tới giá căn hộ chung cư.
Như vậy để thấy, một bên là nhu cầu về nhà ở của người dân Tp.HCM còn cao, một bên là các chi phí cấu thành giá thành sản phẩm căn hộ khó giảm thì rõ ràng, việc tăng giá căn hộ trong tương lai là điều khó tránh khỏi.
