Rất khó để dự báo chính xác về nguy cơ vỡ bong bóng của thị trường bất động sản nếu như giả định lãi suất giảm về 0% xảy ra trên thực tế.
Đề xuất mới đây của Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính (VAFI) liên quan tới nội dung hạ dần lãi suất tiền gửi VND về mức 0%/năm đã tạo ra tranh luận lớn trong giới kinh tế. Theo nhận định của hầu hết các chuyên gia khi nhìn ở góc độ thị trường bất động sản, nếu lãi suất hạ về 0%, kịch bản rõ nét nhất có thể thấy chính là dòng tiền sẽ đổ mạnh vào bất động sản.
TS. Cấn Văn Lực dự báo, nếu lãi suất bằng 0%, người dân sẽ cầm tiền đi đầu tư vào các kênh rủi ro khác như: chứng khoán, bất động sản, tiền kỹ thuật số, thậm chí là mua vàng, mua USD.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Đại học Tài chính cũng nhận định, khi mức lãi suất huy động về mức thấp thì dòng tiền sẽ đổ ào ào sang bất động sản.
Đồng quan điểm đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu đưa ra kịch bản, đó là người người, nhà nhà sẽ đầu tư vào kênh tài sản dự trữ tiền như bất động sản.
Chung dự báo về sự chuyển động của dòng tiền sẽ đổ mạnh vào lĩnh vực bất động sản nhưng khi bàn luận về nguy cơ vỡ bong bóng lại xuất hiện quan điểm trái chiều.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, dòng tiền đổ vào bất động sản quá mạnh sẽ làm giá tăng. Khi giá tăng sẽ xuất hiện bong bóng và kịch bản vỡ bong bóng là điều hoàn toàn có thể xảy ra.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Trọng Nhân, một học giả chuyên nghiên cứu về kinh tế cho rằng, ở Việt Nam, nếu áp dụng lãi suất 0%, bong bóng xảy ra thì bất động sản sẽ tăng, sau đó giảm nhưng lại quay trở về quỹ đạo tăng mà không sụp đổ.
Ông Nhân phân tích, chính sách lãi suất 0% làm thao túng tín hiệu cung cầu thị trường tiền tệ. Nó làm cho người vay nghĩ rằng nền kinh tế có lượng tích lũy thật để dành cho mục đích dài hạn. Trong khi đó chỉ là lượng tiền tân tạo. Các doanh nghiệp dùng số tiền này để mua hàng hóa trong nền kinh tế, người tiêu dùng thì tiêu thụ và khiến mọi thứ càng trở nên khan hiếm.
Đánh giá về tác động của chính sách lãi suất 0% đối thị trường bất động sản, ông Nhân nói, khi lãi suất rẻ, các dự án dài hạn bỗng dưng được triển khai và đi đầu là thị trường nhà đất. Đặc biệt, lượng tiền mới được đẩy vào mọi lĩnh vực bao gồm nhà đất và chứng khoán. Từ đó, giá nhà được đẩy lên cao, vượt giá trị thực. Khi giá tăng quá cao, thị trường nhà đất sẽ xảy ra bong bóng.
Lý giải sâu hơn về thuật ngữ bong bóng bất động sản, ông Nhân cho rằng, đây là khái niệm trừu tượng. Tuy nhiên, khi giá tài sản bỗng dưng tăng đột biến và vượt mức định giá tự nhiên, bong bóng hình thành. Ví dụ như thời 2008 thì giá nhà tăng 2-3 lần, thì bong bóng xảy ra. Kết quả của bong bóng là sự sụp đổ hoặc thị trường phải điều chỉnh. Ở Việt Nam kịch bản sẽ có thể là thị trường điều chỉnh.
Trả lời phỏng vấn báo chí trước đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, việc hạ lãi suất huy động thì người ta nghĩ ngay đến việc sẽ tăng mạnh đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên liệu có xảy ra “bong bóng” hay không sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Ông Quốc Anh nhận định, một khi mức độ đánh giá rủi ro bất động sản vẫn vậy, tức là tín dụng vào lĩnh vực này vẫn siết chặt thì ngay cả khi hạ lãi suất về 0% thì dòng tiền tín dụng vẫn khó chảy vào bất động sản gây bong bóng. Trong trường hợp lãi suất về 0%, dân không gửi tiền tiết kiệm và đổ vào bất động sản là vấn đề khác. Nếu tiền dân tích lũy rồi đem đi đầu tư thì không đáng lo ngại, khó có thể hình thành “bong bóng”. Còn đại đa số bộ phận đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mới lo ngại. Bởi khi thị trường đi xuống, người vay không trả được nợ và hình thành nợ xấu gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đó mới là điều đáng lo ngại.
Còn theo TS.Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, ngoài câu chuyện của dòng tiền đổ vào bất động sản, thị trường địa ốc vẫn như “quả bom nổ chậm”. Đáng lo ngại chính là cách phát triển sản phẩm bất động sản hiện nay chỉ dựa trên việc tăng giá đất liên tục mà xa rời giá trị khai thác. Thế nên, vị chuyên gia này đặt ra cảnh báo rủi ro về thị trường địa ốc.
