Ở phân khúc căn hộ, đất nền hay nhà phố, nếu thị trường sơ cấp giá vẫn đà tăng, thì ở thị trường thứ cấp vẫn kém sôi động, thanh khoản ở mức trung bình, giá bán không có nhiều biến động.
Thị trường thứ cấp kém sôi động
Sau khi nới giãn cách, mặc dù vẫn diễn ra giao dịch nhưng thị trường BĐS thứ cấp các phân khúc nhìn chung chưa có nhiều dấu hiệu tích cực.
Báo cáo tháng 10/2021 của DKRA Vietnam chỉ ra, ở phân khúc đất nền, nếu mặt bằng giá sơ cấp trong tháng tăng, mức tăng trung bình dao động 15% – 30% so với đợt mở bán trước đó. Trong khi đó, thị trường thứ cấp kém sôi động, thanh khoản thị trường ở mức trung bình. Giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so tháng trước.
Đáng nói, nguồn cung đất nền tập trung chủ yếu ở 4 thị trường Tp.HCM – Long An – Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu, trong khi tại 2 tỉnh Bình Dương và Tây Ninh không ghi nhận nguồn cung mới trong tháng qua. Tỉnh Long An dẫn đầu thị trường với 3 dự án mở bán (1 dự án mới – 2 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo). Cung cấp ra thị trường 353 sản phẩm, chiếm 54% tổng nguồn cung toàn thị trường. Tỉnh BR-VT có 2 dự án mở bán trong tháng qua, cung cấp ra thị trường 140 sản phẩm – chiếm 22% tổng nguồn cung mới trong tháng 10. Trong đó 89% lượng nguồn cung của tỉnh tập trung tại dự án ở huyện Châu Đức.
Theo đơn vị này, nguồn cung đất nền mới tại Tp.HCM tiếp tục khan hiếm, đây là lần đầu xuất hiện nguồn cung mới tại thị trường Tp.HCM sau chuỗi thời gian dài thiếu vắng dự án. Sức cầu chung trên thị trường ở mức khá thấp, mặt bằng giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước. Trong tháng 1/2021, thị trường TP chỉ có 1 dự án mở bán mới, cung cấp ra thị trường 26 nền. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 8% (tương ứng 2 sản phẩm).
Tương tự, ở phân khúc căn hộ, sức cầu chung toàn thị ở mức khá thấp. Mặc dù lệnh giãn cách dần được nới lỏng ở hầu hết các địa phương nhưng hình thức mở bán online vẫn tiếp tục là hình thức chủ đạo được các sàn môi giới áp dụng trong tháng nhằm đảm bảo an toàn cho người mua cũng như tuân thủ các quy định phòng chống dịch.
Giá bán một số dự án mới chào bán tại TP. HCM ghi nhận tăng mạnh, đặc biệt ở khu Đông (TP. Thủ Đức), trong khi đó các tỉnh thành khác không có nhiều biến động so với tháng trước/đợt mở bán trước đó.
Các chính sách bán hàng hấp dẫn, ví dụ như mức chiết khấu thanh toán nhanh tiếp tục được áp dụng nhằm kích cầu người mua.
Riêng Tp.HCM, phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang tại khu Đông Tp.HCM (TP. Thủ Đức) dẫn dắt nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong tháng 10/2021.
Hình thức mở bán, ráp căn online vẫn được ưu tiên áp dụng dù thành phố đã từng bước mở cửa, dần đi vào trạng thái “bình thường mới”. Uy tín thương hiệu CĐT, kinh nghiệm tổ chức mở bán trực tuyến cũng như ứng dụng tốt nền tảng công nghệ được cho là những yếu tố chính đóng góp cho thành công của việc mở bán dự án.
Tuy vậy, thanh khoản giao dịch trên thị trường thứ cấp có cải thiện so với trước đó, tuy nhiên mức giá chào bán thứ cấp hiện không có nhiều biến động. Nguồn cung mới phân bổ chưa thật sự đồng đều ở các phân khúc và khu vực. Căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền tiếp tục vắng bóng trên thị trường.
Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới tăng mạnh so với tháng trước khi lệnh giãn cách xã hội được gỡ bỏ, tuy nhiên tập trung chủ yếu ở Đồng Nai, những khu vực khác như Bình Dương, Long An và Tp.HCM ghi nhận nguồn cung khiêm tốn.
Trong khi đó, Tây Ninh và BR-VT tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Đồng Nai vẫn là khu vực dẫn đầu về nguồn cung (85%) và lượng tiêu thụ (74%) toàn thị trường.
Theo DKRA, sức cầu chung thị trường tăng, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án. Về tổng thể, lượng tiêu thụ thị trường vẫn còn ở mức thấp.
Những dự án nằm trong các khu đô thị lớn được quy hoạch đồng bộ, bài bản tiếp tục thu hút sự quan tâm của khách hàng. Nguồn cung mới tăng so với tháng trước nhưng vẫn còn ở mức giới hạn. Sức cầu chung toàn thị trường cũng ở mức khá thấp.
Cũng giống như 2 phân khúc trên, giao dịch thứ cấp nhà phố, biệt thự kém sôi động và tiếp tục xu hướng giảm, tập trung phần lớn ở những dự án đã bàn giao nhà. Nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông, chuẩn bị. Dự kiến nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể sẽ tăng vào những tháng cuối năm và tập trung chủ yếu ở khu Đông.
Theo giới chuyên gia đánh giá, giá chung cư tại Hà Nội và Tp.HCM dự kiến sẽ còn tăng trong năm 2021. Đặc biệt, sẽ sớm có giải pháp để thúc đẩy phát triển nhà thương mại giá thấp cũng như nhà ở xã hội phù hợp với các đối tượng. Cụ thể sẽ tập trung vào một số ưu đãi về quy hoạch, bố trí quỹ đất, thủ tục đầu tư xây dựng và cơ chế huy động vốn…
Theo hầu hết các chuyên gia, ngoài ảnh hưởng của dịch Covid, giá bất động sản còn chịu tác động bởi sự gia tăng chi phí đầu vào: giá đất, vật liệu xây dựng hiện đều có xu hướng tăng cao. Bởi vậy, trong ngắn hạn, nói đến chuyện bất động sản xuống giá là khó có khả năng xảy ra.
