Không thể ép doanh nghiệp đầu tư nhà giá rẻ

Theo số liệu thống kê năm 2020 của Sở Xây dựng TP.HCM, tại TP.HCM đã có 31 dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng số 16.895 căn nhà, giảm 30,4% so với năm 2019.

Để có nhà thương mại giá thấp, nhà nước cần phải bỏ vốn ra đầu tư để bán hoặc cho thuê với giá rẻ, không thể trông chờ hay “ép” DN làm, chỉ có thể khuyến khích họ làm bằng các chính sách. DN tốn nhiều tiền, tốn nhiều thời gian để có quỹ đất, nên chắc chắn họ phải đầu tư trung cao cấp để thu về lợi nhuận tốt hơn. Khi nhà nước có một quỹ nhà giá rẻ đủ lớn, kéo một lượng lớn khách hàng mua nhà thì các DN cũng phải buộc cơ cấu lại giá, cơ cấu lại sản phẩm để lôi kéo khách hàng. TS Huỳnh Phước Nghĩa

Trong đó, có 7.114 căn nhà thuộc phân khúc nhà ở cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1% và tăng 15,9% so với năm 2019; Phân khúc nhà ở trung cấp có 9.618 căn, chiếm tỷ lệ 56,9% và tăng 66,2% so với năm 2019. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019. Hiện thị trường thiếu nguồn cung loại hình nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, văn phòng kết hợp lưu trú…

Mặc dù vậy, theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, thực tế thì phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường BĐS năm 2020. Trong khi đó, phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở. Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự “lệch pha” sản phẩm trên thị trường BĐS, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, có thể khiến thị trường BĐS thiếu tính ổn định, bền vững.

Theo ông Châu, thị trường BĐS TP.HCM năm 2020 về cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị “đóng băng”, cũng không bị “bong bóng”, nhưng tiếp tục bị thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội, làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Đồng thời, đáng quan ngại về dấu hiệu biểu hiện thừa cung của phân khúc nhà ở cao cấp, do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%.

Trước tình trạng trên, ông Lê Hoàng Châu đề nghị các tập đoàn và doanh nghiệp (DN) BĐS xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội. Mặc dù lợi nhuận thấp, nhưng có tính thanh khoản cao và ít rủi ro, góp phần cùng nhà nước giải quyết nhà ở cho cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, sinh viên và người nhập cư. Đồng thời cùng nhau phối hợp để kiểm soát giá nhà, không để tình trạng giá nhà tăng nóng, tăng ảo xảy ra trong năm 2021.

Lãnh đạo một công ty BĐS nói rằng những năm trước khi thị trường BĐS “đóng băng”, nhiều DN tập trung làm phân khúc bình dân, nhà giá rẻ để tồn tại. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang “bùng nổ”, trong khi các chi phí đầu vào tăng cao, nên DN không thể làm nhà thương mại giá rẻ, vì làm thì chỉ có “từ chết đến bị thương”. Trong khi đó, hiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, đời sống người dân tăng cao, nên cũng không thể mãi chạy theo làm nhà giá rẻ.

“Một dự án kéo dài hàng chục năm với nhiều chi phí. Khi bán được hàng chưa chắc đã xong, mà phải đến khi giao sổ hồng cho khách hàng mới hoàn thành nhiệm vụ và mới biết được lời, lỗ ra sao. Một TP lớn như TP.HCM cũng cần có những dự án lớn, hạng sang để giúp bộ mặt đô thị đẹp hơn. Đã đến lúc không phải chỉ đáp ứng ăn no, mặc ấm mà tiến tới ăn ngon, mặc đẹp, nhà cửa cũng sang trọng hơn. Sở dĩ hiện nay các DN làm phân khúc căn hộ cao cấp vì nhu cầu về nhà ở của người dân cũng tăng cao, DN vẫn bán được hàng và họ vẫn tiếp tục xây”, vị này nói thẳng.

TS Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh và Quan hệ quốc tế – Trường đại học Kinh tế TP.HCM, cũng cho rằng không ai có thể “ép” DN phải làm cái này, phải làm cái kia. Việc DN đầu tư vào phân khúc nào đó là quyền của DN vì họ đã tính toán được bài toán đầu tư. Để các DN làm nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội thì họ phải tiếp cận được quỹ đất giá rẻ, tiếp cận vốn ưu đãi. Đ.S