2020 là năm chứng kiến sự giảm sút của mặt bằng giá thứ cấp trên thị trường BĐS đặc biệt ở phân khúc căn hộ và đất nền. Trong khi mặt bằng giá sơ cấp vẫn đà tăng. Diễn biến giá thứ cấp ở các phân khúc sẽ như thế nào trong năm 2021?
Theo dự báo thị trường năm 2021 của DKRA Vietnam, ở phân đất nền Tp.HCM, nguồn cung mới tiếp tục duy trì sự khan hiếm khi không nhiều dự án mới mở bán. Các dự án tập trung chủ yếu ở những khu vực vùng ven như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Quận 9,… nhưng chủ yếu là những dự án có quy mô nhỏ, phân lô hộ lẻ. Đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu mặc dù thị trường trong thời gian gần đây có xu hướng giảm nhiệt.
Trong khi đó, ở thị trường các tỉnh giáp ranh, nguồn cung mới có thể tăng so với năm 2020 và tập trung chủ yếu ở những thị trường các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và BR – VT. Sức cầu có thể hồi phục và tăng so với năm 2020, xu hướng tăng tập trung vào giai đoạn cuối năm. Đáng nói, mặt bằng giá thứ cấp không có nhiều đột biến trong giai đoạn đầu năm 2021.
Tương tự, ở phân khúc căn hộ các tỉnh giáp ranh, trong năm 2021, nguồn cung mới tăng mạnh hầu hết các địa phương. Cụ thể, Tp. HCM nguồn cung mới có thể đạt được mốc 2019 với khoảng 25,000 căn. Bình Dương tiếp tục đà tăng năm 2020, nguồn cung mới có thể lên đến 15,.000 căn được đưa ra thị trường. Riêng Long An khan hiếm nguồn cung căn hộ mới.
Riêng tại thị trường căn hộ Tp.HCM, khu Đông và khu Nam tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới mở bán. Phân khúc hạng B và hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nguồn cung mới mở bán. Thị trường tiếp tục mất tích nguồn cung căn hộ hạng C. Căn hộ hạng sang tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới. Giao dịch thứ cấp không quá sôi động, mặt bằng giá bán thứ cấp có thể tiếp tục xu hướng giảm từ năm 2020.
Chia sẻ trên báo chí trước đó, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, năm 2021 BĐS dịch vụ, BĐS công nghiệp liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh sẽ tiếp tục phát triển mạnh. Còn đối với nhà ở vẫn chưa có nhiều sản phẩm mới, nguồn hàng cũ vẫn nhiều, giá đã tăng lên mức cao nên khó tăng nữa.
Đáng nói là hiện nay BĐS sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) đều có giá bán khá cao, cao hơn khoảng 30% so với giá những sản phẩm thứ cấp đã hình thành (giá mua đi bán lại). Vì vậy, năm 2021 nhà đầu tư nên đầu tư sản phẩm thứ cấp sẽ mua được giá tốt hơn.
Theo các chuyên gia, hiện nay thị trường BĐS đang được quyết định bởi thị trường sơ cấp chứ không phải thử cấp. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, nhìn lại thị trường thời điểm năm 2007-2008 bong bóng BĐS xảy ra ở thị trường thứ cấp. Giá bán được đẩy lên nhiều ở thị trường thứ cấp và đa số nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều.
Còn hiện tại, mức giá được quyết định bởi thị trường sơ cấp (các chủ đầu tư làm ra sản phẩm để bán). Ngay cả một số khu vực như Thủ Thiêm, giai đoạn 2015 -2016 giá bán từ 65 triệu đồng/m2 – 70 triệu đồng/m2 đã cao nhưng nay đã tăng lên 140 triệu/m2 – 160 triệu/m2, xuất phát ở thị trường sơ cấp chứ không phải thứ cấp.
Theo các chuyên gia, năm 2020, thị trường BĐS có 2 thái cực trái ngược nhau diễn ra và có thể vẫn tiếp tục với thị trường năm 2021. Cụ thể, giá sơ cấp không những giảm mà còn tăng trong khi giá thứ cấp có sự sụt giảm nhiều lan rộng ở các phân khúc. Còn trên thị trường sơ cấp, giá bán của một số dự án giai đoạn tiếp theo tăng mạnh so với giai đoạn đầu.
Theo dự báo của hầu hết các chuyên gia, năm 2021 thị trường BĐS sẽ ấm dần lên sau giai đoạn trầm lắng bởi dịch bệnh. Hiện tại đại dịch cũng đã được kiểm soát tốt, kinh tế đang trong giai đoạn phục hồi, vì vậy tới đây thị trường BĐS sẽ có chiều hướng tăng giá bán nhưng dự kiến mức tăng không đột biến như giai đoạn trước.
