Thực tế, trong đầu tư BĐS, không phải phân khúc nào cũng chắc thắng. Ngược lại, nếu nhà đầu tư quá thận trọng quá cũng mất đi cơ hội.
Theo một chuyên gia BĐS, dù là nhà đầu tư chuyên nghiệp, lâu năm cũng không thể chắc thắng 100% khi đầu tư vào BĐS. Có thể, khi đầu tư họ chỉ kể ra những câu chuyện thắng, còn phía sau là những bài học cay đắng, hoặc những lần thua lỗ nặng nhưng lại ít được nói ra. Thành ra, khi kể chuyện về đầu tư BĐS, chúng ta hay nghe đến những thương vụ lời đậm, thắng đậm nhưng lại ít nghe những câu chuyện “sấp mặt trả nợ ngân hàng”, trong khi giá đất lên nhỏ giọt, thua xa cả gửi tiền tiết kiệm ngân hàng.
Chi Kh, từng là nhà đầu tư như thế. Đầu tư mảnh đất nền vùng ven Tp.HCM, 3 năm chờ đợi, đất chị tính đến thời điểm hiện tại chỉ chênh 100 triệu đồng. Đây cũng là mảnh đất đầu tiên mà chị mua dưới hình thức đầu tư (trước đó có mua BĐS nhưng để ở). Lần đầu đầu tư đất nền, chị Kh cũng như bao nhà đầu tư khác, mong giá đất tăng để chốt lời.
Nhưng càng đợi, mảnh đất của chị lúc trồi, lúc sụt, tính ra lời chẳng bao nhiêu. Sau 3 năm trời, mảnh đất 100m2 của chị chỉ lên 100 triệu đồng. Trong khi để có số tiền 900 triệu đồng mua mảnh đất, chị phải vay ngân hàng 200 triệu. Suốt ba năm, chị vẫn phải trả lãi ngân hàng, nhưng đất thì lên giá chẳng bao nhiêu.
“Vào tháng 3/2021, may có người hỏi mua nên tôi bán lại, tính cả tiền thuế, rồi phí này kia tính ra lời ngót nghét được 100 triệu kể từ thời điểm mua là 3 năm. Nhưng cũng thấy may vì bán được”, chị Kh chia sẻ.
Ảnh minh hoạ
Được biết, mảnh đất chị Kh mua là đất dự án. Suốt thời điểm mua đến nay, đất vẫn chưa ra được sổ, mặc dù đã được CĐT hứa hẹn nhiều lần. Thời điểm mua vào, chị được môi giới chia sẻ, mảnh đất vị trí đẹp, chỉ khoảng 1 năm có thể lên giá được 30%. Một phần tin lời môi giới, phần nữa nghĩ thị trường tốt nên chị Kh gần như dốc hết tài sản để đầu tư.
Tuy vậy, trong thời gian qua, dịch bệnh diễn ra, nhiều lần muốn bán ra nhưng lại không thể bán vì dịch, cũng khó bán vì chưa có sổ. Chị Kh vẫn trả lãi ngân hàng cho khoản vay. Và đến khi bán được đất thì xem như chị lỗ phần tiền ngân hàng, lỗ cả chi phí cơ hội trong suốt 3 năm qua. Tuy nhiên, nữ đầu tư này vẫn thấy mình may mắn vì ít ra là ra được hàng.
Như vậy, mảnh đất của chị Kh ở vị trí đẹp, có tiềm năng nhưng vì thị trường yếu cùng với dịch bệnh và chưa có sổ nên sản phẩm đầu tư của chi Kh không như ý muốn. Việc ra sổ chậm cũng chính là nhược điểm của nhiều dự án đất nền có hàng ngàn sản phẩm, khiến việc ra hàng của nhà đầu tư thứ cấp gặp khó khăn.
Đây cũng là rủi ro của khá nhiều NĐT tham gia vào thị trường đất nền, ở một dự án có nhiều sản phẩm. Muốn ra được hàng thường NĐT đụng với giỏ hàng (theo giai đoạn) của CĐT khiến thanh khoản bị giảm. Vì đa phần khách sau sẽ thích mua hàng của CĐT hơn là NĐT thứ cấp, vì được hưởng các chiết khấu theo chính sách công ty. Đó là lý do, nhiều NĐT khó ra hàng hoặc phải chờ lâu, hoặc phải hạ giá mạnh tay so với giá CĐT đưa ra mới có thể bán nhanh.
Từng chia sẻ tại tọa đàm BĐS, bà Nguyễn Thị Vân Khanh – Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL Việt Nam cho hay, những người mua bất động sản vùng ven nên thận trọng tính thanh khoản của thị trường. Vì đối với người mua nhà để đầu tư, sau thời gian họ cần bán để thu hồi vốn, chốt lời do đó, tính thanh khoản rất quan trọng.
Theo đó, những dự án ở vùng ven có quy mô tương đối lớn lên đến hơn 100ha, nguồn cung tham gia thị trường rất là nhiều. Ở những đợt ra hàng kế tiếp, người mua hàng ở đợt đầu bán lại trên thị trường thứ cấp phải cạnh tranh với chính nhà đầu tư. Các chủ đầu tư thường có xu hướng mở bán đợt sau các căn hộ có vị trí đẹp hơn, giá bán cao hơn, trên thị trường thứ cấp sẽ cạnh tranh rất khốc liệt. Đây là yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý, nguồn cung đối với người mua nhà.
Ngoài ra, các cá nhân đầu tư nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ pháp lý dự án, đảm bảo về tính minh bạch của thị trường. Mua đất tự xây thì cần đảm bảo có ủ pháp lý để xây, sau đó được cấp sổ. Cùng với đó, NĐT cần lựa chọn chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, uy tín,… để đầu tư.
